Bilan

Mieux gérer ses biens immobiliers

De nouveaux outils informatiques plus légers permettent aux particuliers, fiduciaires et petites régies de gérer plus facilement des biens locatifs. Une solution alternative pour répondre aux grandes gérances immobilières.

Gilles Warpelin, fondateur du logiciel Pepsimmo, qui vise à faciliter la gestion de biens locatifs.

Crédits: DR

Rien ne semble arrêter le mouvement de concentration dans les gérances immobilières du pays, au bénéfice des poids lourds du secteur. A l’image de Foncia, qui a racheté successivement Domicim a l’été 2015, puis la régie genevoise Broillet un an plus tard, et qui vise désormais les 100 millions de chiffre d’affaires à l’horizon 2021.

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Face aux économies d’échelle générées, et à l’utilisation d’outils de gestion sophistiqués, les plus petites structures, comme Easy Gérance, 7 employés, à Yverdon-les-bains, tentent de rester compétitifs sur le marché.

Outils plus souple et moins coûteux

Il y a un peu plus d’un an, Easy Gérance -500 biens locatifs sous gestion- a changé de logiciel informatique pour une solution plus légère, Pepsimmo, développée par MEA immobilier au Mont-sur Lausanne, avec à la clé un gain de 30% sur l’abonnement annuel, et une offre plus complète, comme le détaille Walter Montagna, directeur: «Les petites gérances ont plus de mal à tourner, et quelques milliers de francs gagnés sur une année, ça compte. Avant nous utilisions un programme de gestion connu et vendu par module. Malgré un coût plus élevé, nous n’avions pas l’offre complète que se paient les plus grands acteurs.»

Leur nouveau logiciel intègre bail, contentieux, comptabilité, chauffage, et même la gestion des PPE, un module qu’il fallait payer en plus avant. Le chef d’entreprise met également en avant une facilité d’usage qui réduit drastiquement les coûts de formation «monstrueux», selon ses mots, du personnel: «Les formateurs dépêchés sur place par notre ancien fournisseur nous coûtaient 180 francs de l’heure, et une journée ne suffisait pas!» Il met en avant le côté intuitif de la nouvelle solution, facilement assimilée, dont l’ergonomie est «inspirée du smartphone».

Avec plus de 60 clients et plus de 8000 biens sous gestion, Pepsimmo connaît une croissance marquée sur le marché romand depuis sa création il y a deux ans. Elle ambitionne de maintenir le rythme sur les prochains mois, selon Gilles Warpelin, consultant senior chez MEA immobilier et créateur du logiciel: «Nous visons la centaine de clients d’ici la fin de l’année. A la base notre solution était pensée pour les particuliers, mais la forte demande de gérances à taille humaine en fait aujourd’hui notre cœur de cible. Le fait de pouvoir gérer en moins de quatre heures de formation des biens immobiliers offre une alternative aux logiciels classiques plus lourds, adaptés aux grandes gérances immobilières.»

La simplicité d’utilisation des nouvelles solutions pose la question d’une gestion en direct des biens immobiliers par les particuliers propriétaires, qui pourraient envisager de se passer des régies. C’est le pari de la société Ebail, à Cully, qui développe un outil de gestion destiné aux particuliers, avec un tarif compris entre 15 et 75 francs par mois selon le nombre d’objets, auxquels s’ajoutent les frais pour les annonces sur les portails immobiliers.

La jeune société, lancée fin 2017, affiche 25 clients pour environs 300 objets en location. Pour son fondateur, Julian Bruno, un argument de vente essentiel, la chute des coûts de gestion : «En gérant en direct, le propriétaire passe d'entre 6 et 12% de coûts de gestion, à moins de 1%.  Notre credo est de démocratiser la gestion immobilière, en permettant à tout bailleur d’y parvenir. Sur 2 100 000 biens locatifs en Suisse, dont 600 000 en Suisse romande, 50% sont détenus par des particuliers.»

La spécificité du droit du bail suisse

Des solutions pour particuliers existent déjà en Europe, notamment en France ou deux tiers d’entre eux louent sans intermédiaire. Le logiciel Rentila revendique ainsi 20 000 bailleurs pour 60 000 biens locatifs gérés en direct par les propriétaires. Toutefois, Julian Bruno reconnaît la spécificité du droit du bail Suisse, rendant plus difficile de tels résultats: «La Suisse est un pays de locataires, il est logique que le locataire soit juridiquement très bien protégé. Il y a des directives particulières pour chaque canton, ce qui demande un gros travail en amont.»

Ebail se fixe donc l’objectif de rendre simple et accessible un système extrêmement complexe. Un pari encore loin d’être gagné, estime Walter Montagna de Easy Gérance: «Si une erreur survient lors de la création d’un bail ou de la mise en location, le risque de conséquences dommageables est élevé, et le locataire, bien informé. Sachant que les loyers ont bien augmenté, les propriétaires préfèrent ne pas s’exposer à des soucis, notamment légaux, et payer un coût de gérance encore relativement modéré pour un service professionnel.»

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Joan Plancade
Joan Plancade

JOURNALISTE

Lui écrire

Diplômé du master en management de l’Ecole supérieure de Commerce de Nantes, Joan a exercé pendant sept ans dans le domaine du recrutement, auprès de plusieurs agences de placement en France et En Suisse romande. Aujourd’hui journaliste indépendant, Il travaille en particulier sur des sujets liés à l’entreprise, l’innovation et l’actualité économique.

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