Si vous devez fixer vos taux hypothécaires cette année, dans le cadre d’une nouvelle acquisition immobilière ou pour le renouvellement d’une échéance de taux, vous serez amenés à régulièrement consulter les taux hypothécaires affichés par les différents établissements financiers. Vous vous rendrez rapidement compte que les taux partent dans tous les sens, à la hausse comme à la baisse. Cependant, faut-il vraiment paniquer ? Quels sont les principaux éléments qui vont impacter les taux hypothécaires à la hausse et à la baisse cette année ? 

Taux hypothécaires à court terme 

Les taux hypothécaires à court terme (d’une durée de 1 à 12 mois) ont pour taux de référence le taux directeur de la BNS, qui est négatif à -0.75% depuis déjà plus de 5 ans. Les prêteurs hypothécaires ne peuvent pas offrir ce taux négatif à leurs clients. Par conséquent, leur taux de référence reste à 0% tant que le taux directeur de la BNS est négatif. Le taux client final ne représente alors que la marge du prêteur. 

Pour mémoire, les taux négatifs ont été introduits en janvier 2015 simultanément à l’abolition du taux de change plancher EUR/CHF, principalement en vue de désintéresser la devise helvétique. Tant que la BNS ne remonte pas ce taux dans une zone positive, il n’y aura pas d’impact sur les prêts hypothécaires à court terme. 

La BNS pourrait appliquer une hausse de son taux directeur dans un scénario où l’inflation serait trop forte. Cependant, malgré des perspectives d’inflation estimées à plus de 3% pour 2022, la BNS ne s’affole pas. Elle prend en compte le risque de rendre la devise helvétique trop attractive et d’ainsi impacter les taux de change en défaveur du PIB suisse. Les chances de voir la BNS remonter ses taux de 0.75% cette année sont, pour le moment, très faibles.

Si votre but est de conclure un taux hypothécaire basé sur le Saron il n’y a pas lieu de s’affoler.

Taux hypothécaires à long terme

Les taux hypothécaires à long terme (d’une durée de 2 à 25 ans) sont eux directement liés aux marchés des capitaux. Le coût auquel les banques se prêtent de l’argent, majoré de la marge de la banque, représente le taux hypothécaire final. Lorsque les marchés obligataires deviennent attractifs, par exemple si la FED devait augmenter ses taux, des masses de capitaux sortent des liquidités précédemment destinées à être investies sur des prêts hypothécaires. Cela affaiblit la possibilité de répondre à l’importante demande de prêts hypothécaires. A noter qu’en Suisse la cadence annuelle à satisfaire est supérieure à 1’200 milliard de prêts hypothécaires. 

Lorsqu’en décembre 2021 la FED a annoncé qu’elle pourrait augmenter son taux directeur jusqu’à 4 x 0.25% en 2022, nous avons constaté que le rendement des obligations en CHF de la Confédération est passé de -0.30% à +0.05% en quelques semaines. Sur cette même période, les taux auxquels se sont prêtées les banques pour des durées de 10 ans ont alors subi la même envolée. Les emprunteurs ayant eu besoin de fixer leurs taux dans cette fenêtre ont vu leurs taux 10 ans parfois passer de 1% à 1.40% juste en partant en vacances…! 

Inflation 

La FED est un peu plus inquiète que la Suisse au sujet de l’inflation. Cependant, certains économistes pensent que cela n’est pas justifié et que la FED bluffe. D’ailleurs, la première augmentation de 0.25% devait intervenir le 26 janvier 2022. Cela a poussé les marchés financiers dans une volatilité importante et l’on a constaté des baisses conséquentes dans certains secteurs boursiers. L’action prévue n’a pas eu lieu, mais la FED annonce que ce n’est que partie remise pour le mois de mars. Bluff, ou pas bluff ? 

L’inflation et la hausse des prix seront probablement les principaux acteurs de ces mesures. Tout le monde est d’accord, les prix augmentent, ce phénomène est international et nous le remarquons dans presque tous les secteurs : matières premières, énergie, automobile, mobilier, immobilier, construction… pour n’en citer que quelques-uns qui nous impactent dans notre consommation quotidienne. Les bonnes questions à se poser sont : pourquoi subissons-nous cette hausse des prix et est-ce que cela va vraiment durer ? 

Toutes les étapes nécessaires à l’approvisionnement de notre consommation sont impactées par le Covid, les différents confinements, quarantaines et isolements ralentissent le quotidien de tous. Cela commence dans les chaînes d’approvisionnement de matières premières, continue dans les chaînes de production, se poursuit par une diminution des transports pour ensuite atterrir dans un système de distribution ayant également des problèmes de ressources humaines. Inévitablement les prix augmentent. 

A l’heure où le télétravail est toujours imposé par le Conseil Fédéral et que le nombre de cas est très élevé, nous nous apercevons cependant que les mesures et restrictions liées au Covid commencent à s’assouplir (durée de confinement réduit à 5 jours, plus de nécessité de présenter un test à l’entrée dans notre pays, potentiels allégements au niveau du certificat Covid...). Lorsque les restrictions permettront de revenir à une vie “normale”, l’offre et la demande devraient s’équilibrer et l’inflation que nous subissons devrait s’amenuiser. 

Pour résumer, les taux courts devraient rester inchangés, en dessous de 1% pour les hypothèques Saron. Quant aux taux longs, l'inaction de la FED devrait permettre aux taux hypothécaires de ne pas dépasser, ces prochaines semaines, le seuil de taux actuel qui oscille entre 1% et 1.5% pour les taux fixes à 10 ans. Cependant, il faudra rester attentifs aux impacts des mesures sanitaires à travers le monde ainsi qu’aux actions des Banques Centrales qui pourraient donner des impulsions à la hausse comme à la baisse en quelques semaines. 

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