Le propriétaire d’un bien immobilier doit s’attendre à investir périodiquement des sommes plus ou moins importantes pour l’entretien et la rénovation de son bien au gré de l’obsolescence du bâtiment et de ses installations. Certains travaux, tels que la rénovation de la toiture ou des façades, peuvent rapidement induire des coûts non négligeables. Mais que faire lorsque le cas se présente et que le propriétaire ne dispose pas, dans l’immédiat, de l’argent nécessaire au financement des travaux?

Il existe principalement deux solutions à disposition. La première consiste à effectuer un emprunt hypothécaire auprès d’une banque. Il faudra lui payer un intérêt et ensuite rembourser l’emprunt à l’échéance. La seconde possibilité est d’effectuer un retrait anticipé de tout ou partie de son avoir du 2^e pilier (LPP), plus communément appelé retrait EPL (Encouragement pour la propriété du logement). Mais en puisant l’argent sur son avoir de prévoyance, on perd alors l’intérêt accordé par la caisse de pension sur l’avoir retiré: le retrait EPL a donc un coût indirect.

«Bon nombre d’institutions de prévoyance ont rémunéré les avoirs de leurs assurés à un taux moyen de plus de 2% ces dernières années.»

Depuis plusieurs années, les taux hypothécaires sont particulièrement bas, de l’ordre de 1% pour un emprunt à dix ans. Quant aux institutions de prévoyance, elles ont pu consolider leur sécurité financière grâce aux bons rendements réalisés ces dernières années. Ainsi, elles peuvent se permettre d’attribuer des intérêts supérieurs au taux d’intérêt minimum LPP de 1%. Ces bonnes perspectives ont conduit bon nombre d’institutions de prévoyance à rémunérer les avoirs de leurs assurés à un taux moyen de plus de 2% ces dernières années.

Le taux de rémunération compte

Faut-il privilégier un prêt hypothécaire ou un retrait anticipé de son avoir de prévoyance? Le graphique ci-contre tente d’y répondre en confrontant les intérêts hypothécaires (en noir) dus sur un emprunt de 100’000 fr. pour une durée de dix ans avec un taux de 1%, soit 1000 fr. par an avec les intérêts perdus sur l’avoir de prévoyance (barres de couleur) en cas de retrait EPL de 100’000 fr., selon différents taux de rémunération de l’avoir.

Ainsi, avec un taux de rémunération identique au taux hypothécaire (1%, en vert), la perte d’intérêts sur l’avoir de prévoyance est également de l’ordre de 1000 fr. et le coût équivaut globalement à l’intérêt hypothécaire. Avec un taux de rémunération de l’avoir de prévoyance de 2% (en violet), la perte annuelle d’intérêt est doublée: globalement le désavantage sur dix ans du retrait EPL par rapport à un emprunt hypothécaire sera de l’ordre de 11’900 fr. et de plus de 20’000 fr. avec un taux de rémunération de 3% (en bleu)!

Sans oublier la fiscalité

Enfin, l’aspect fiscal mérite encore d’être abordé. Pour le retrait EPL, cet effet peut être considéré comme neutre sur la durée, l’impôt dû lors du retrait étant restitué au moment du remboursement. A contrario, l’emprunt et les intérêts hypothécaires peuvent, selon les lois actuelles, être déduits de la fortune, respectivement du revenu imposable. Cela contribue ainsi à une économie d’impôts pouvant aller du quart à près de la totalité de l’intérêt hypothécaire dû!

En conclusion, un emprunt hypothécaire est, en principe, nettement plus avantageux qu’un retrait EPL, tant que le taux d’intérêt hypothécaire est égal ou inférieur au taux de rémunération de son avoir de prévoyance. En outre, un prêt hypothécaire offre actuellement un avantage fiscal et permet de garder intactes ses prestations de prévoyance.

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