Contre toute attente, la motion no 21.4339 «Faciliter l’accès à la propriété grâce au deuxième pilier» a été acceptée à 53% (81 voix contre 71) par le Conseil national lors de la session de printemps, en date du 15 mars 2022, et ce malgré la proposition de rejet du Conseil fédéral fin 2021.

Cette motion donnerait à nouveau la possibilité d’utiliser les avoirs de la prévoyance professionnelle pour couvrir l’intégralité des fonds propres nécessaires pour l’acquisition d’une résidence principale. Elle est soumise au Conseil des Etats, qui devra se prononcer lors de la session d’été du 30 mai au 17 juin 2022, sauf si le Parlement se réunit pour une session extraordinaire entre le 9 et le 13 mai 2022.

La règle instaurée en juin 2012 par l’Association suisse des banquiers, lors de la révision des directives en matière d’octroi de crédits, a gelé les projets de nombreuses personnes qui ont vu leurs rêves disparaître du jour au lendemain. Cette nouvelle réjouit donc ces locataires qui aspirent à la propriété et notamment les plus jeunes d’entre eux.

Une opportunité pour les jeunes qui souhaitent acheter un logement

Acquérir un logement représente un objectif important pour une grande partie de la population suisse qui compte actuellement moins de 40% de propriétaires. Bien que ce taux soit en constante augmentation depuis 1970, il est loin de la moyenne européenne qui se situe aux alentours des 70%.

Les règles en vigueur rendent difficile l’accès à la propriété, notamment pour les moins de 30 ans. L’âge d’acquisition se situant, selon les estimations des spécialistes, dans une fourchette allant de 35 à 45 ans.

En effet, même avec un salaire suffisant, la plupart des jeunes ne possèdent pas encore d’économies suffisantes pour couvrir l’apport minimum de 10% de fonds propres exigé. En moyenne, une famille suisse doit épargner durant 8 ans pour pouvoir satisfaire les règles d’octroi d’un prêt hypothécaire.

Une mesure qui n’a pas eu les effets escomptés

En 2012, le durcissement des critères d’octroi, avec la mise en place de cette mesure exigeant au minimum 10% de fonds propres ne provenant pas du 2ème pilier, avait pour but d’éviter une bulle immobilière. Cette mesure n’a pas permis la stabilisation du marché immobilier escomptée, et elle a surtout restreint l’accès à la propriété à une catégorie privilégiée de la population.

Quelles seraient les conséquences, et les risques, d’un accès facilité à la propriété ? Un apport de fonds propres entièrement constitué des avoirs du 2ème pilier serait-il dangereux ?

Un enthousiasme à tempérer

La difficulté actuelle d’acquérir un logement provient également du fait que les prix de l’immobilier ont fortement augmenté au cours des dernières années. Or, l’acceptation de cette motion entraînerait une augmentation de la demande déjà accrue de logements et, par conséquent, pourrait faire perdurer la tendance.

D’autre part, la tendance des taux hypothécaires est à la hausse depuis le mois de septembre 2021. Nous avons vu le taux fixe hypothécaire moyen passer de 1% à presque 2% en quelques mois. Il est évident que, plus les taux montent, moins une acquisition immobilière sera intéressante pour un locataire.

C’est pourquoi, alors que le durcissement des règles n’a pas eu l’effet attendu par le passé, il est toutefois légitime de s’interroger sur l’effet inverse. Les gens vont-ils réellement se précipiter pour acheter un bien immobilier avec moins de fonds propres ou le marché restera-t-il relativement stable ?

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