Une conjoncture économique sans précédent
Les emprunteurs sont inquiets. Cependant, il ne faudrait pas qu’ils oublient que nous avons profité ces dernières années d’une conjoncture économique sans précédent qui nous a permis d’emprunter de l’argent à un niveau historiquement bas.
Certains se souviennent qu’au début des années 90 un taux à 7% était usuel et que les taux à 3% étaient utopiques. La situation politique et économique internationale, couplée à la crise du Covid-19, est un terrain propice à l’inflation. Elle pousse les banques centrales à augmenter les taux directeurs. Cependant, les perspectives de voir les taux monter indéfiniment à la hausse sont peu probables.
Il faut maintenant s’attendre à ce que les taux fixes à 10 ans stagnent dans une fourchette allant de 1.5% à 3% ces 12 prochains mois, avec toujours une grande volatilité.
Une crainte injustifiée
Cette crainte que vivent les emprunteurs n’est pas (totalement) justifiée. Elle est surtout encouragée par certains avis, quelque peu alarmistes, qui laissent sous-entendre que rester locataire est aujourd’hui plus attractif économiquement que de devenir propriétaire.
Il est donc venu l’heure de faire quelques calculs basiques afin d’identifier à quel moment le coût d’un emprunt hypothécaire devient vraiment moins attractif qu’un loyer.
Pour faire cet exercice, il faut tout simplement comparer combien coûtent les intérêts d’un prêt hypothécaire avec le loyer potentiel de ce logement. Prenons des chiffres simples pour l’exemple, tout en gardant à l’esprit que le prix d’un bien immobilier et son loyer varient beaucoup en fonction de sa qualité et de son emplacement.
Un ménage, dont les revenus globaux sont d’environ CHF 200 000 par année, souhaite acquérir comme résidence principale un appartement de 120 m2 à Genève pour CHF 1 250 000. S’il devait louer ce même logement, le loyer annuel pourrait alors atteindre CHF 50 000 par année, soit un peu plus de CHF 4000 par mois.
Un calcul simple (loyer/montant de la dette), nous permet de constater immédiatement que le loyer du logement (CHF 50 000.- par année) correspond exactement à 5% d’une dette de CHF 1 000 000, c’est-à-dire le montant de l’emprunt hypothécaire du couple (avec un financement standard à 80% du prix d’achat de CHF 1 250 000).
Donc, en prenant en compte la fourchette haute des taux à 10 ans actuels, soit 2.5%, un propriétaire économisera dans cet exemple la moitié de son loyer. À cela viennent s’ajouter les avantages économiques dont un propriétaire immobilier peut bénéficier en lieu et place de rester locataire.
Une opportunité financière
Les avantages de devenir propriétaire sont nombreux. En sus de l’avantage entre le coût d’une dette et son loyer, nous pouvons notamment identifier:
une économie fiscale: les intérêts hypothécaires et les charges d’entretien sont en effet déductibles de ses revenus imposables (et ce malgré la prise en compte de la valeur locative)
obtenir une plus-value sur la revente de son logement lorsque celui-ci sera vendu
ne pas subir de hausses de loyer (souvent indexés à l’indice des prix à la consommation ou au taux d’intérêt de référence qui, tous les deux, semblent plutôt partir à la hausse)
Lorsque nous nous demandons s’il faut rester (ou redevenir) locataire, il faut surtout être pragmatique. L’exemple précité n’est pas applicable à l’intégralité des logements (car le ratio loyer/prix d’achat varie d’un logement à un autre).
Le rendement locatif d’un logement va évoluer selon la qualité du logement et surtout selon son emplacement géographique; si l’on vit dans une zone de pénurie de logements destinés à la location ou au contraire dans une zone où l’offre est nettement supérieure à la demande.
Dans tous les cas, le meilleur réflexe est de se renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier, mais cet exemple démontre clairement que la récente correction de taux ne vient pas remettre en question l’avantage d’investir dans son propre logement.
Vous avez trouvé une erreur?Merci de nous la signaler.
Hausse des taux hypothécaires – À quel moment être propriétaire deviendra moins intéressant que de louer?
Ça y est! Les taux hypothécaires à 10 ans ont enfin cessé d’augmenter et semblent se stabiliser entre 2% et 2.5% sur ce mois de mai. Malgré tout, la barrière psychologique des 2% a été passée et cette récente hausse des taux, plus rapide que ne le prévoyaient presque toutes les analyses, préoccupe (à raison) beaucoup d’emprunteurs. Est-il toujours intéressant de devenir propriétaire? Calculons.