Et si les fonds propres n'étaient plus un frein pour devenir propriétaire ?

Avec la flambée des prix de l’immobilier de ces dernières années, il devient toujours plus difficile de réunir les 20% de la valeur du bien convoité , d’autant plus depuis que seulement une partie de ces fonds propres peut provenir du 2e pilier. Les futurs acquéreurs doivent donc posséder au moins 10% du montant du bien en liquide et cela sans compter les frais d’achats qui viendront s’ajouter. De quoi en décourager plus d’un.

Le sujet de l’élargissement du nombre de personnes éligibles à l’acquisition de leur propre logement préoccupe également les députés genevois. En effet, bien qu’il existe certaines solutions de cautionnement étatique, deux partis politiques ont récemment demandé l’aide de l’Etat de Genève, afin de favoriser l’accès à la propriété avec un financement jusqu’à 15% des fonds propres des acquéreurs immobiliers.

En attendant, pour faire face à l'obstacle de l’apport de 20%, les candidats à la propriété se tournent vers des solutions alternatives. Certains mutualisent les fonds propres pour l’achat d’une maison qui sera ensuite divisée en plusieurs appartements, tandis que d’autres optent pour le modèle des coopératives d’habitation.

Cette situation permet également l'émergence de nouveaux acteurs dans l’immobilier. Certains parlent de “location-vente”. D’autres misent sur la technologie et l’accessibilité de leurs outils, ils proposent des financements participatifs par le biais de plateformes de crowdfunding immobilier ou facilitent l’accès à des prêteurs privés pour compléter les fonds propres.

C’est le cas d’Evahomes.ch, par exemple. Fondée en 2020, cette société a pour objectif de donner aux personnes disposant de revenus suffisants la possibilité d’accéder à la propriété de leur choix avec moins d’exigences de dépôt et ceci sans payer plus que la valeur mensuelle d’un loyer classique. Cette offre 100% digitale permet de conclure un financement avantageux en ligne, conformément aux exigences réglementaires imposées aux créanciers hypothécaires.

La partie manquante des fonds propres est fournie par des investisseurs suisses qualifiés contre un rendement annuel allant de 3 à 7%, selon le profil de risque associé à la situation globale de l’acheteur. Ce dernier paie alors un «loyer» mensuel qui dépend du rendement locatif théorique de la propriété, de la durée du contrat, de la situation personnelle de l’acheteur et du profil d’investissement. À la fin de la durée du contrat, les fonds propres sont constitués et le “loyer” se réduit alors aux charges hypothécaires traditionnelles. Ce modèle représente une solution pour ceux qui ne veulent ou ne peuvent pas recourir à un prêt d’un proche, avec l’avantage de pouvoir déduire des impôts une partie du remboursement.

Ces différentes alternatives visent à solutionner le manque de fonds propres, mais il faut bien garder à l’esprit que les revenus doivent toujours être suffisants pour couvrir les charges liées à l’achat. Dans le cas du prêt d’un tiers par exemple, il faut être en mesure de rembourser à la fois l’emprunt auprès de la banque et celui du prêt supplémentaire. Cependant, même dans ce cas de figure, la dépense mensuelle reste généralement moins élevée que le coût d’un loyer et c’est pourquoi ces modèles alternatifs présentent un si grand intérêt.

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