Eggert Yannis NB

Experts en financements immobiliers

Après sa formation au sein de la Banque Cantonale de Genève, Yannis Eggert a travaillé, puis géré plusieurs départements des crédits de banques suisses de renommée. Cela lui a permis de bien comprendre l'intégralité des rouages du financement hypothécaire. C’est après plus de 20 ans d’expérience qu'il créé en 2018, avec son associé, la société e-Potek SA, fintech spécialisée en matière de conseils en financement hypothécaire. Il y conseille actuellement la clientèle institutionnelle de l'entreprise et s'est spécialisé sur les questions économiques pouvant influencer les différents choix de ses clients.

6 réponses aux questions que soulève la transition du LIBOR vers le SARON

Fin 2021, le mythique taux hypothécaire LIBOR prendra sa retraite après des décennies de services. En Suisse il sera remplacé par le taux SARON. L’occasion de revenir sur le fonctionnement de ces produits, les raisons de cette transition et les perspectives pour l’avenir des taux à très court terme.

Le SARON est le taux auquel les banques suisses déposent leurs liquidités à la Banque Nationale Suisse

Crédits: Albert Häsler

Le taux LIBOR, comment ça fonctionne ?

Le LIBOR, pour London InterBank Offered Rate, est utilisé comme taux de référence pour les crédits hypothécaires à court terme. Comme son nom l’indique, il définit le taux auquel les établissements financiers vont se prêter de l’argent entre eux. Il est établi quotidiennement par un groupe de banques. Il sert ensuite de base à l’indexation de nombreux produits financiers dont les produits hypothécaires.

Jusqu’à récemment les prêts hypothécaires à taux LIBOR étaient la solution privilégiée pour offrir de la flexibilité aux emprunteurs qui souhaitaient fixer leur taux sur une très courte période, allant généralement de 1 à 12 mois. L’avantage de cette stratégie est que les taux court-terme sont souvent moins chers que les taux long terme. Mais le risque est évidemment de subir les effets négatifs d’une hausse. En fixant ses taux on se garantit une certaine quiétude à long terme.

Pourquoi changer ?

À la suite de scandales liés à la manipulation des taux, l’autorité financière britannique a décidé de mettre un terme au LIBOR au 31 décembre 2021. Les prêteurs doivent donc se tourner vers des solutions alternatives. Celles-ci devront se baser sur des transactions réelles et non plus sur l’estimation d’un groupe de banques.

Les établissements financiers en Suisse ont donc dû trouver un taux de référence de substitution au LIBOR. Ils se sont tournés vers le SARON qui existe d’ailleurs depuis longtemps. C’est le taux auquel les banques suisses déposent leurs liquidités à la BNS.

En quoi le taux SARON est-il différent du LIBOR ?

La principale différence entre les deux systèmes est que le SARON, pour Swiss Average Rate Overnight, est un « taux de référence basé sur les transactions effectives qui sont intervenues sur le marché monétaire suisse », alors que le LIBOR était presque exclusivement basé sur des projections d’experts.

Pour vulgariser, avec le LIBOR les banques déterminent « à quel taux elles vont se prêter les unes aux autres ». Elles le fixent ensuite pour la période à venir. Avec le SARON, elles évaluent « à quel taux elles se sont prêtées les unes aux autres, en moyenne ». Elles utilisent le résultat comme référence pour la période échue.

Plus qu’une simple différence sémantique, cette nuance change la donne. En effet, il devient désormais impossible d’anticiper le taux qui va être appliqué avant la fin de la période.

Sur le plan pratique, toutefois, les deux outils servent la même utilité auprès des emprunteurs. Et dans les faits ils sont toujours restés relativement proches.

Comment la transition s’effectue-t-elle ?

Le changement est déjà en marche et les prêteurs redoublent d'efforts afin de clarifier cette nouvelle dynamique à leurs clients. Ils proposent de nouveaux produits en mettant en valeur les vertus attrayantes d’un prêt hypothécaire SARON : la flexibilité et un taux bas.

Pour les emprunteurs ayant souscrit un prêt à taux LIBOR, la transition dépendra de la politique de l’institution financière. Les contrats devraient aller à terme mais le taux d’intérêt de base devrait être modifié, vraisemblablement en utilisant le SARON.

Certains prêteurs ne proposent d’ailleurs déjà plus de prêt hypothécaire LIBOR.

Quels sont les risques ?

De ce point de vue là, les dynamiques sont assez similaires entre le LIBOR et le SARON. Un taux flottant, bas, qui peut sembler attrayant, mais qui n’est pas sans danger, loin de là.

Le SARON est généralement moins cher qu’un taux fixe, mais le risque est de rater l’opportunité de fixer son prêt à long terme. Les taux fixes ont en effet tendance à monter plus rapidement que les taux courts.

À l’origine les prêts à taux LIBOR permettaient un remboursement total à chaque échéance (3, 6, 12 mois). Certaines banques ont depuis quelques années imposé des durées minimum allant de 2 à 3 ans pour ces produits. Cette pratique s’est généralisée avec les nouvelles offres SARON.

Une option qui est marginalement moins chère, donc, avec une fausse impression de liberté. Et une exposition qui est bien plus élevée à l’envolée soudaine des taux d’intérêts. L’utilité d’opter pour un prêt hypothécaire SARON n'apparaît plus autant comme une option intéressante face à des taux fixes. En effet, pour la même durée, ce-dernier ne sera pas forcément plus élevé mais il offrira la certitude d’un taux d’intérêt qui ne bougera pas.

Dans le cas où l’emprunteur est certain qu’il remboursera son prêt à très court terme, pour éviter des pénalités, les banques offrent encore d’autres alternatives. Elles peuvent proposer un taux variable ou un variant flexible du SARON qui seront eux sans échéance mais plus cher.

Le marché est en phase d’adaptation et de nouvelles offres ajustées voient régulièrement le jour afin de trouver la meilleure formule. Il convient donc de ne pas se précipiter, et de bien se renseigner sur les différents produits SARON. Une mauvaise stratégie de taux peut en effet coûter très cher.


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