Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Voulez-vous vous loger ou faire plaisir à votre banquier?

Quand les Chinois disent que l’année du serpent est celle des mouvements en tout genre, ils ne se trompent pas. L’économie suisse se porte (encore ?) bien. Or il y a de nombreux mages noirs pour crier au loup. Le cours des métaux précieux corrige, les bourses paniquent après les annonces de la FED, la BNS met en garde contre une surchauffe du marché immobilier qu’elle voit dans ses tableurs Excel et les banques ne financent plus qu’à des conditions qui sentent bon la psychose. Je veux me loger et les loyers restent hors de prix ! Que faire ?

Définissons d’abord le marché immobilier dont on parle. En effet, pour exemple, quand nous parlons de PME, nous imaginons une société avec une taille de 50 collaborateurs au maximum. Et bien, pour les banquiers, on de parle de PME … à partir de 50 employés (MDR).

Il en va de même dans l’immobilier. Les bonus des banquiers font qu’ils ignorent complètement qu’il y a des gens qui peuvent rechercher des biens pour se loger à moins de CHF 1'500'000. Pourtant, c’est bien ce marché jusqu’à ce montant qui se porte bien.

Au-dessus, c’est très - mais très - aléatoire. Et les journaux d’aujourd’hui nous donnent encore raison, puisque nous apprenons qu’en zone de développement des promoteurs à Genève auraient fait fi de toute morale (ah oui ?!) et auraient touché des dessous de table. C’est bien parce que ce marché est très efficient que de telles histoires existent. Rappelons pour la bonne forme que les zones de développement sont destinées à la majorité de la population, pour qu’elle puisse devenir propriétaire, avec des coûts contrôlés par l’Etat. La demande est donc là pour ces objets, même si le financement ne l’est pas toujours.

L’offre est biaisée par les promoteurs qui gardent pour eux ces objets ou par les dessous de table payés. Elle n’existe pas, soyons francs ! Il faut donc qu’elle se recrée et que les acheteurs bloquent leur financement au plus long, histoire d’éviter les fluctuations des taux, mais surtout qu’un amortissement de la dette soit effectué. Cela permet de payer un loyer, aux banques certes, mais dans un immeuble neuf, les charges seront réduites et toute augmentation des taux sera couverte. Celle-ci signifiera, normalement, une réduction mécanique de la dette par l’inflation.

Cet amortissement permettra de refinancer facilement au terme de l’emprunt, même avec une remontée des taux. Or, votre banquier préférera vous vendre des produits structurés débiles que de voir son portefeuille réduit de vos économies et devoir financer quelque chose que sa direction a dit d’éviter. Pensez-y à deux fois: voulez-vous vous loger ou faire plaisir à votre banquier?

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