Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Une nouvelle ère débute dans l'immobilier

Suite au projet de loi (PL 1690) de la semaine dernière sur les appartements en zone de développement (zone contrôlée par l’Etat), il est clair qu’on assiste au début d’une nouvelle ère. Le succès de l’initiative Minder, le ras-le-bol face à Ospel, le procès Swissair et la fin du secret bancaire sont autant de signes que les temps ont changé.

A Genève, le 1er décembre 2006, l’accord sur le logement signifiait de nouvelles espérances pour la classe moyenne. En résumé, avant cette date, dans toutes les zones où les prix sont contrôlés par l’Etat, il n’était possible de construire seulement 1/3 de logements en PPE. Avec l’accord, le pourcentage passait à 70% et la classe moyenne se prenait à rêver de propriété.

En 2004 déjà, le peuple avait accepté la réduction des frais d’enregistrement pour des achats de résidence principale dont le montant se situe aujourd’hui juste en dessous de CHF 1'180'000.- Ce dernier correspond justement aux prix souvent pratiqués dans ces zones contrôlées.

Mais voilà, un petit nombre de promoteurs a pensé que leur propre profit était plus important que l’intérêt général. Qu’ont-ils fait ? Ils ont décidé de garder pour eux tout ou partie de ces logements qui « répondent, par le nombre, le type et le prix (de logements prévus) à un besoin prépondérant d’intérêt général » (Loi générale sur les zones de développement).

Puis, une fois sortis du contrôle, ils revendent les appartements à des prix libres, s’ils ne le font pas avant sous la forme d’une promesse, juste pour encaisser de juteux bénéfices sur le dos de ceux qui ont vendu leur maison à u  prix plafonné.

Mais il y cette vague d’indignation qui se concrétise avec le succès de l’initiative Minder ou le tollé provoqué par les indemnités de Daniel Vasella.

La FINMA avec ses décisions sur les fonds propres et le deuxième pilier avait déjà fortement contrarié la classe moyenne. Pourquoi ? Un appartement  en zone contrôlée de 3 chambres s’échange en général autour de CHF 1'000'000.-. Il faut CHF 200'000.- de fonds propres. Cela correspond en général à la LPP d’un jeune couple de 40 ans. L’emprunt est alors de CHF 800'000.- Les banques calculent le taux d’effort avec 5%. Cela représente CHF 40'000.- de loyer théorique par an pour un revenu minimal de CHF 120'000.-, soit un peu moins que deux revenus moyens selon l’OCSTAT.

Les 5% des frais d’acte sont déduits d’environ CHF 15'000.- Jusque là, tout va bien, mais avec un tel revenu, il est difficile à ce couple de faire des économies hors de la LPP. Il aurait été possible, au lieu de demander que 10% de fonds propres proviennent ailleurs que de la LPP, d’imposer un remboursement du prélèvement avant l’âge de la retraite. Rembourser ces 10% en 25 ans aurait représenté CHF 4'000.- par an.

Ainsi, l’Etat essaye enfin de rectifier la dérive économique. Espérons simplement que ce soit bien le début d’une nouvelle ère de conscience. Pour citer Malraux : « Le XXIème siècle sera mystique ou ne sera pas »

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