Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Tout projet immobilier est trop dense!

Ce n’est plus un fait, c’est un postulat.

Tout voyageur qui revient de New York est fasciné par cette ville, son tissu urbain, sa dynamique et ses espaces verts comme Central Park. La banlieue pavillonnaire reste une alternative qui gaspille beaucoup de terrain et d'énergie. Les acquéreurs, aujourd’hui, veulent de la surface habitable et peu de jardin à entretenir.

Le Grand Conseil genevois a d’ailleurs augmenté fortement la densité potentielle de la zone villa. Partant de ce postulat, on peut commencer à parler de densité ou, plutôt, d’organisation des constructions. Car c’est bien le rapport entre le vide et le plein qui permet de déterminer la densité des choses.

Prenons quelques exemples cités par le service genevois de l’urbanisme pour illustrer notre propos. Tout le monde connaît le Vieux-Carouge ou le quartier qui jouxte la Cathédrale Saint-Pierre. Leur densité oscille entre 1.2 et 1.4. C’est la même densité qui est calculée sur les grands ensembles des années soixante ou septante comme le Lignon ou la cité de Meyrin.

Aujourd’hui, tout projet qui approche cette densité est considéré comme trop dense, combattu de la manière la plus véhémente, comme lors de la prochaine votation cantonale du 9 février. On croit rêver ! Les centres-villes romands atteignent facilement des densités doubles et leurs appartements sont pris d’assaut. Les loyers explosent.

Nous nous focalisons tellement sur le résultat de l’équation (plein divisé par vide = densité) que nous en oublions les composantes. Ce que nous apprécions dans les grands centres urbains, ce sont surtout les vides et la qualité du bâti qui les entoure. Dans nos centres romands, ce sont notamment ces places et ces échappées visuelles que nous apprécions.

Ainsi, l’urbanisme développé depuis l’après-guerre, constitué de grandes barres et de grandes plates-bandes vertes, a montré ses limites. En effet, force est de constater que dans les quartiers récemment urbanisés les problèmes sociaux s’accumulent et les autorités ne possèdent pas de réponse. Et ceci, même si les appartements sont de qualité.

Car la vraie question est de mieux gérer le vide, l’espace entre les constructions. Tant que le principe urbanistique premier sera de créer des barres avec un no man’s land au milieu, commodément appelé espace vert, la densité restera une source de conflit.

Apprenons à repenser les espaces urbains et intéressons-nous au vide autant qu’au plein. Il est donc plus qu’urgent de repenser notre espace en même temps que notre bâti pour ne pas reproduire les erreurs que nous construisons depuis plus de 60 ans. Et la vraie première mesure est de débouter ce référendum le 9 février. Soyons responsables!

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