Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Quo vadis? La BCE et la BOE laissent leur taux inchangé!

Dans notre société actuelle, nous sommes suspendus aux publications de chiffres, qui ne reflètent que le passé et n’aident pas vraiment à concevoir le futur ! Les marchés attendent fébrilement les chiffres de la Fed, de la BCE, de la BOE ou du PIB américain.

Dans notre domaine, les chiffres de la production (passée) de logements nous fait gesticuler de la même manière. Les institutions financières et politiques crient à l’endettement des ménages suisses (sur la base de statistiques) et prennent des mesures à courte vue en espérant que les prochains chiffres freineront le prix de l’immobilier.

C’est oublier les fondamentaux que ces mêmes institutions ont mis sur pied.

Le premier tient aux taux d’intérêt. Plus ils sont bas, plus ils favorisent l’envolée des prix de la pierre. Pour l’instant, ce n’est pas l’envolée prédite depuis une année. C'est même le statu quo. Alors, on sort les sauts et pelles à sable pour faire augmenter les taux hypothécaires en demandant notamment plus de fonds propres aux banques. Ces dernières s’empressent de faire grimper les taux plus que nécessaire. Elles se rachètent une virginité et réalisent aussi de plus gros bénéfices. Pour arrêter de taper sur la banques aux trois clés, une piqûre de rappel. Le cours de l’action de Credit Suisse Group pointait vers les CHF 60.- en 2010. Comme le marché des actions fanfaronne, le prêt hypothécaire est moins intéressant pour les banques. Cette activité demande plus de compétences et de ressources. Ainsi, il est plus facile de faire tourner plusieurs fois un portefeuille d’actions, avec à la clé de juteuses commissions, que de surveiller trimestriellement un prêt hypothécaire au rendement fixe.

En second lieu, la fiscalité n’encourage pas le remboursement. Encore moins quand les taux sont bas. En effet, il est rajouté au revenu du contribuable le loyer qu’il pourrait percevoir de sa fortune immobilière. Mais, il est possible de déduire les intérêts hypothécaires. Pour faire simple, si un bien coûte 1'000'000 francs l’Etat imagine que le revenu (fictif) du propriétaire est augmenté de 30'000 francs. A contrario, il peut déduire les intérêts des 800'000 francs, admettons à 3%. Cela représente 24'000 francs. L’Etat va donc taxer les 6000 francs de différence. Si les taux augmentent, l’Etat percevra moins d’impôts, les caisses de pensions verront leur prélèvements pour l’immobilier moins remboursés (faudra payer plus d’intérêts) et la consommation diminuera pour les mêmes raisons.

Donc au lieu de faire des moulinets inutiles, ne serait-il pas plus intelligent de réformer la fiscalité immobilière et de s'élever au-dessus de clivages stériles gauche-droite pour trouver une solution durable!?

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