Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Quel rapport entre la longueur des jupes et l’immobilier?

Un professeur avait coutume de montrer à l’écran une vache pendant sa présentation des bétons. Quel rapport existe-t-il entre ces deux éléments, demandait-il aux étudiants interloqués.

Après moult efforts, il donnait sa réponse, évidente. La vache est aussi naturelle que les bétons, car issue d’une très grande lignée de sélection génétique.

La production architecturale a changé avec l’arrivée des ordinateurs... mais pas son traitement!

Quel rapport entre la longueur des jupes et l’immobilier ? Paco Rabanne, dans son livre Trajectoires, précise que la prospérité s’accompagne avec le port de jupes courtes et inversément. Bien que souvent on thésaurise dans la pierre, cette dernière n’est pas insensible aux crises économiques. Nous avons pu le voir encore récemment dans les pays latins ou aux Etats-Unis.

Si la décoration de nos objets suit le rythme effréné des modes et des jupes, cela implique que l’amortissement de l’immobilier doit se faire plus vite. En effet, il y a 10 ans, la touche décorative des années quatre-vingt était démontée et remplacée par de nouvelles décorations. Aujourd’hui, c’est la touche des années nonante qui est déstructurée pour laisser place, dans les carrelages par exemple, à de grandes surfaces. Quand sera la prochaine mode et à quoi ressemblera-t-elle ?

Ainsi, il devient évident que l’amortissement immobilier se décompose en plusieurs éléments. Il y a bien sûr l’obsolescence constructive que nous connaissons tous et qui est facilement reconnaissable. C’est un béton qui subit la carbonatation. Elle peut cependant être subdivisée en deux. En effet, une fenêtre des années quatre-vingt peut tout à fait remplir son rôle d’étanchéité comparativement à un modèle plus âgé de vingt ans. Cependant, au niveau de la performance d’un modèle actuel, il n’y a pas de comparaison possible. Il y a aussi l’obsolescence fonctionnelle. Pour exemple, les bureaux des années soixante, de par leur distribution, répondent difficilement aux attentes actuelles.

Finalement, il y a lieu maintenant de parler aussi d’obsolescence décorative. A l’image d’une décoration trop personnelle qui oblige l’estimateur à inclure une décote immédiate dans la valeur, les finitions actuelles trop en phase avec les goûts actuels devraient inclure un amortissement plus élevé pour répondre à ces cycles toujours plus rapides.

La grande question est combien ?

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