Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Propriété individuelle et immobilier de rendement: et si 2017 m'était conté...

En 2016, le marché immobilier, de manière générale, a continué à évoluer dans la même direction que celle qu’il avait empruntée en 2015.

En effet, les prix ont baissé de manière générale d’au moins 10%. Certains biens présentant un défaut (norme énergétique dépassée, pas de domotique, etc.) affichent même 30 % de décote dans le secteur des prix à plus de CHF 2'500’000.-

Et rien ne semble montrer que cela va changer… Notre analyse ci-dessous porte sur les différents segments. Car, a contrario de la fin des années 80, il n’y a plus qu’un seul marché, mais plusieurs catégories qui répondent à des influences bien différentes. Comme nous l’avions déjà soulevé en 2015, chaque segment renferme différents sous-segments. 

Premier segment: la propriété individuelle.

Nous pouvons regrouper, dans le premier segment, les villas (individuelles ou jumelées) et les appartements. Quatre facteurs principaux, aidés par l’avancée de l’âge des propriétaires, engendrent un intérêt décroissant pour la villa. Les déplacements motorisés engorgés, l’exposition aux cambriolages, l’entretien du jardin qui devient fastidieux et la crainte de revente difficile, parfois justifiée, pour des objets dépassant souvent 2,5 millions de francs.

Jusqu’au montant dit ‘Casatax’ (CHF 1'184’332.- en 2016, avec des frais d’enregistrement de l’État réduits), les acquéreurs sont encore bien présents pour des biens comprenant trois chambres. Or, les offres manquent. Parallèlement, les banques ont mis un coup de frein sur l’octroi d’hypothèques. D’une part, il est demandé aux futurs propriétaires de trouver 10 % de fonds propres, qui ne sont pas issus du deuxième pilier. D’autre part, le calcul de la tenue des charges s’établit avec un taux d’intérêt de 5%, 6 %, voire 7 %, en plus des charges (1%) et de l’amortissement du 2e rang. 

En résumé, pour CHF 1'000’000.- d’emprunt, cela correspond à des charges théoriques d’au moins CHF 60’000.-, ce montant ne pouvant être supérieur au tiers du revenu familial qui serait alors dans notre exemple de CHF 180’000.- par an. Cela correspond donc à deux salaires annuels de CHF 90’000.- et nous noterons au passage que, dans le cadre des locations, le rapport charges/revenu est de 25 %. De là à penser que l’État préfère que le peuple suisse reste locataire, il n’y a qu’un pas. Pourtant, l’accession à la propriété est inscrite dans la Constitution(!)…

Le sous-segment des biens entre CHF 1'200’000.- et CHF 1'700’000.- reste actif avec beaucoup de difficultés, mais la votation sur RIE III conditionne fortement sa survie. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, les charges théoriques sont un grand frein à l’accession à la propriété. Or, si la votation est refusée, les grandes entreprises locales ou internationales dans lesquelles travaille ce réservoir d’acquéreurs vont aisément déménager dans d’autres cantons, avec une sécurité fiscale garantie.

Dans le sous-segment situé entre CHF 1'700’000.- et CHF 2'500’000.-, le marché peine à trouver ses marques. En effet, la plupart des banques demandent des fonds propres supplémentaires (car les biens sont considérés comme des ‘biens de luxe’ selon leurs tabelles nationales) et ne prennent plus en compte les bonus de fin d’année dans le revenu déterminant pour calculer les charges théoriques.

Finalement, en-dessus de CHF 2'500’000.-, le marché reste confidentiel, les vendeurs ne voulant pas faire apparaître leurs biens à la vente. Cependant, même dans ce secteur, les petits défauts que les acquéreurs acceptaient les années précédentes deviennent des sources de décote, et parfois importantes. La villa individuelle dans ce début de tranche de prix impose trop de charges et fait moins rêver. D’autant plus que, une fois les enfants partis, la clientèle fortunée intéressée par ces objets se voit plutôt dans un appartement vite fermé pour les nombreux voyages à portée de bourse et plus aisé à entretenir.

De notre point de vue, nous ne pensons pas que la situation déflationniste que nous connaissons se terminera en 2017. Si les taux sursautent vers le haut, c’est plutôt parce que la banque centrale des Etats-Unis souhaite montrer qu’elle maîtrise encore les marchés. Dans ce climat de morosité économique ambiante suspendue au résultat des votations de février 2017 sur RIE III, l’année prochaine risque bien d’être qualifié de momentum.

Second segment: l’immobilier de rendement.

L’immobilier de rendement peut être partagé en trois sous-segments, dont l’attrait dépend des acquéreurs et de leur possibilité légale d’acquérir un bien.

Le premier est le marché locatif du logement qui reste très disputé. Le solde migratoire annuel à Genève avoisinant les 6’000 personnes (stable, environ 1% de la population) et le nombre de nouveaux logements construits étant de 2’000 dans les bonnes années, il y a un manque flagrant de logements et la pression sur les loyers va donc continuer, sans toutefois atteindre les excès que nous avons connus par le passé.

Nous observons des taux de capitalisation jamais vus. Par exemple, la vente de logements sociaux à des caisses de pensions sur la base de taux de rendement brut des fonds propres à 3,60%. Les caisses de pension payent des intérêts confiscatoires à la BNS pour les fonds déposés sur un compte et doivent en plus garantir le paiement des rentes actuelles et futures… Il leur faut donc trouver des placements sûrs, moins volatils et exposés que les marchés financiers.

L’immobilier de logements locatifs est le vecteur parfait. Les assurances, d’un autre côté, vendent des contrats avec des rendements garantis basés sur des taux avoisinant 0,0% et sont également des investisseurs dans ce segment. De ce fait, la concurrence est farouche et les prix sont poussés vers le haut. Les caisses de pension peinant alors à atteindre leurs objectifs de placements immobiliers. L’État joue également un rôle central et pernicieux dans cette pénurie qui pousse encore les prix vers plus haut. En effet, il tarde à délivrer les autorisations par des procédures chicanières et n’alloue pas les ressources nécessaires pour les accélérer. 

Ajoutons à cela les incertitudes vis-à-vis du renouvellement de l’accord sur le logement où gauche et droite s’affrontent sur des dogmes inamovibles et ancrés dans les gènes de part et d’autre. Les investisseurs préfèrent s’investir (c’est le cas de le dire) dans l’étude de dossiers hors de notre beau canton.

Au second sous-segment, nous trouvons des surfaces commerciales : leur taux de vacance ne cesse de croître et de nouveaux projets importants arrivent encore ces prochaines années sur le marché, notamment proches de l’aéroport. Les investisseurs étrangers peuvent s’y intéresser, ce qu’ils ne peuvent pas faire dans le sous-segment du logement à cause de la LFAIE.

Les prix des loyers qui avaient pris l’ascenseur se sont apaisés depuis un ou deux ans. Les pertes d’emplois dans certaines industries, dont le secteur bancaire, sont en grande partie responsables, expliquant le taux de vacance observé. Si l’on ajoute à cela que les employés ont la possibilité d’être mobiles avec le télétravail, cela a pour effet de réduire leur besoin en surface jusqu’à 40%. En revanche, les petites PME qui ont besoin de 150m2 environ peinent à trouver des surfaces à des loyers abordables. La correction des prix observée, et qui continue de s’opérer devrait leur permettre de répondre à leurs attentes. En revanche, le centre-ville, avec ses contraintes légales en matière de surfaces, verra une correction de prix moindre. Ainsi, les locaux se développeront naturellement dans la périphérie avec des loyers d’environ CHF 250.-/m2. Mais, avec ces niveaux de loyers, les rendements sont très faibles!

Le troisième sous-segment est celui des arcades. Le mode de consommation par internet redistribue complètement les cartes. En effet, de grandes enseignes ont déjà quitté le centre-ville avec ses prix de location conséquent, à l’exception de grandes enseignes de bijouterie ayant confondu le loyer de New York avec celui de la cité de Calvin. Les autres seront obligés de se réinventer. De plus, les contraintes légales de la Ville de Genève (PUS, Plan d’Utilisation du Sol) freinent toute progression des prix de location des arcades et par ricochet l’espoir de croissance du prix de l’immeuble.

Le quatrième sous-segment inclut les surfaces industrielles. Celui-ci traverse une crise plus importante, car les surfaces de terrain manquent et leurs accès sont difficiles. Le grand secteur du PAV a été mal géré par l’État et il est difficile de convaincre une entreprise avec un bon rendement de quitter ses locaux avant l’échéance de son bail foncier (droit de superficie), à plus forte raison quand le loyer foncier est faible, donc peu incitatif au déménagement et que la parcelle est située proche de la bretelle autoroutière, de la Ville et de la future gare du CEVA.

D’un autre côté, l’approche d’indemnisation de l’État reste peu convaincante. Les surfaces où l’entreprise pourrait posséder le foncier et le bâtiment, a contrario du principe du DDP, restent très rares. Finalement, les surfaces proposées sont grandes et le tissu genevois, à l’image des PME, requiert de petites unités locatives pour les PMI.

Si les PME, les PMI et les foyers ne trouvent pas des surfaces à louer ou acheter, la pénurie perdurera. Cela ralentira la sortie de la crise qui s’est installée, créera de nouveaux problèmes écologiques avec des déplacements inutiles sur le canton. Mais surtout, cela empêchera toute nouvelle rentrée fiscale, alors que le canton de Genève vient de voter un budget déficitaire pour 2017. 

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