RÉDACTEUR EN CHEF ADJOINT À BILAN

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef adjoint à Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également responsable du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches.

Prix des logements: le vent tourne

Après la forte correction des prix (entre -15 et -30%) en place depuis maintenant près de cinq ans, l’ensemble des acteurs de la branche immobilière s’interroge sur la tendance à venir. Va-t-on encore assister à une baisse ou le vent serait-il en train de tourner?

La réponse, me semble-t-il, est assez évidente. Mais elle dépend avant toute chose du type d’objets et, surtout, de leur emplacement.

Il semble acquis qu’en ce qui concerne les propriétés par étage ou les maisons situées dans certaines zones «premium» nous assistons à un début de stabilisation des prix. Cette stabilisation devrait durer plusieurs années. La raison se nomme RIE III. Autrement dit, tout va dépendre de l’entrée en vigueur de la 3e réforme de la fiscalité des entreprises.

Selon le futur taux cantonal d’imposition (13, 15%, etc.), on assistera à de nouvelles créations d’emplois et de richesse en Suisse romande, ou, a contrario, à une forte dégradation des recettes fiscales et au départ de nombreux résidents à fort pouvoir d’achat. Diverses études détaillent l’impact d’un refus d’un taux d’imposition suffisamment bas pour s’assurer du maintien pérenne de nombreuses multinationales sur les rives du Léman.

Outre le résultat lui-même, il ne faut pas négliger le poids de l’incertitude. Tant que les entreprises ne sauront pas à quelle sauce elles seront taxées, elles vont, au mieux, geler leurs investissements ici; au pis, développer de nouvelles activités ailleurs. Là où les incertitudes juridique et fiscale sont moindres.

Plus globalement, il est fort probable que d’ici à 2018, faute de cap clair, les prix de l’immobilier plafonnent. Maintenant, il faut voir que cette analyse est valable pour les objets rares et bien situés. Soit ceux dont le potentiel de hausse est le plus fort. Par contre, même pour les propriétés magnifiquement situées au bord du lac, mais qui se trouvent trop éloignées de Genève (soit plus loin que Rolle), leur prix pourrait encore baisser légèrement.

Cela étant, ils ont déjà été revus drastiquement à la baisse (de l’ordre de 20 et 40%). C’est un fait vérifiable: les courtiers vaudois vendent de moins en moins d’objets de plus de 5 millions, en dehors des districts proches de l’aéroport international.

Autre type d’objets dont les prix devraient continuer de baisser: les nouvelles constructions réalisées en périphérie, dans des cantons éloignés de Genève. Les experts de Wincasa viennent de constater qu’à moyen terme on devrait assister à une offre excédentaire persistante dans certaines régions excentrées. Ce qui devrait avoir pour conséquence logique de mettre la pression sur les prix des appartements locatifs, de la propriété par étage et des maisons individuelles.

Autrement dit, les différences de prix au mètre carré d’une région à l’autre devraient logiquement continuer à s’accentuer. En résumé, dans le meilleur des cas, par exemple les parcelles de la rive gauche genevoise ou celles situées entre Genthod et Rolle, le prix va se stabiliser au niveau actuel. Et pour la majorité des autres propriétés, excepté celles situées dans les centres urbains, nous devrions encore assister à au moins deux années de correction progressive des prix de commercialisation.

Quant aux prix pour les biens situés à la montagne, l’impact de la Lex Weber aurait dû permettre de les maintenir un peu. Sauf que le nombre de chalets et d’appartements se trouvant sur le marché crée un déséquilibre qui devrait continuer de favoriser une légère baisse des prix.

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