Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Miroir, mon beau miroir, dis-moi comment seront les taux!

Le principe de la boule de cristal est de prévoir l’avenir, ou du moins, de prétendre le faire.

Alors, posons les faits avant de regarder dedans, et de nous demander ce que le beau miroir voit pour l’immobilier de rendement et les logements à louer à des prix abordables qui restent rares.

Peu de logements ont leur loyer en adéquation avec le taux de référence de la BNS. Le risque potentiel de baisse de rendement est présent.

Les gens ne déménagent plus qu’en dernier ressort. Les loyers au m2 des nouveaux logements sont souvent bien supérieurs aux anciens et représentent une charge importante pour les ménages.

Les salaires n’augmentent pas jusqu’au ciel, et donc les loyers ne le peuvent pas non plus, question de décence aussi.

Les taux d’intérêts remontent gentiment à un niveau normal comme on le constate outre-Atlantique. L’économie helvétique continue à bien fonctionner et, à part une valeur refuge du franc suisse, peu d’éléments s’opposent à ce que cette tendance se produise aussi en Suisse. Cependant, certains voient l'économie moins progresser que ce qui a été vu lors du Groundhog Day.

Les capitaux continuent à s’accumuler dans les comptes des caisses de pension. Ces dernières ne savent d’ailleurs pas où le placer, l’offre étant anémique.

Les investisseurs acceptent une baisse des rendements avec un taux de capitalisation bas et des obligations très prochaines, légales ou non, d’assainissement des immeubles sans pouvoir les répercuter sur les loyers. L’objectif de ceci est de sécuriser le capital vis-à-vis des risques géopolitiques, comme ceux actuels en Ukraine, ou financiers comme ceux de la crise des subprimes et l’affaire Hypotheka.

L’offre reste anémique, car les investisseurs préfèrent conserver leurs acquisitions passées et refinancées avec des taux bas, ne pouvant pas en plus réinvestir leur capital.

Le nombre de nouveaux logements mis sur le marché reste faible en regard des nouveaux arrivants, les procédures restant plus compliquées, plus longues et faisant trop souvent l’objet de recours.

Les immeubles de rendement à vendre sont rares et vont le rester pour un certain temps encore. Les immeubles du siècle passé nécessiteront des travaux lourds non répercutables sur les loyers.

Alors, que voulons-nous voir dans notre boule ?

Au regard de ces points, à notre avis, les prix de l’immobilier de rendement ne vont pas s’effondrer comme certains se plaisent à l’imaginer.

Les trois critères fondamentaux en immobilier restent toujours : situation, situation et situation !

Il faut oublier les rendements des années précédentes liés aussi à l’augmentation des loyers destinés aux expatriés, et accepter des rendements moindres, donc une correction de prix. Ceux qui ont fait de la haute voltige en achetant ces dernières années à des prix très élévés, avec beaucoup de leverage et refinancé sur le Libor ont du souci à se faire. Les autres, qui ont vu l'immobilier comme un placement à long terme à entretenir, observeront une baisse de prix. Mais est-ce important quand on ne veut pas vendre et que la pénurie est ainsi entretenue?!

Ainsi, en cas de hausse des taux, les prix demandés vont baisser, c’est mécanique. Sans aller au taux de référence de la BNS, il faut envisager l’acquisition d’immeubles sur la base d’un rendement net proche des 4%, coût des travaux amortis sur 30 ans compris, car comme le cristal, la pierre reste la pierre, mais a contrario nécessite un entretien régulier.

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