Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Marchés immobiliers: va-t-on retrouver les fondamentaux?

Quand les banques analysent quelque chose, c’est comme les vendanges après la tempête. Tout le monde le sait déjà. L’avantage est de voir cela sur de beaux tableaux et des présentations Powerpoint. Généralement, après cela viennent les conclusions des politiques.

Ce que nous avons lu ces derniers temps, dans les analyses bancaires, c’est que les marchés immobiliers sont en train de sortir de la zone de risque de bulle. Les professionnels qui travaillent sur le terrain le savent depuis une année.

Les objets dont le prix dépasse CHF 1'600'000.- peinent à trouver preneur, et ceux en dessus de CHF 2'000’000.- sont dans un marché quasiment inexistant. Au niveau de la location, les biens familiaux peinent à trouver des locataires lorsque leur loyer dépasse les CHF 400.-/m2.

Plusieurs facteurs sont responsables de cette situation. D’abord, les biens dont les prix sont conséquents s’adressent peu à la population locale. En effet, en période d’euphorie, celle-ci n’a pas profité d’augmentations de salaires qui lui permettent d’accéder à ces catégories de biens.

Ensuite, les entreprises étrangères subissent la crise et répondent aux demandes de rendement de leurs actionnaires par une diminution de charges, ne pouvant que difficilement augmenter les revenus. Cela se traduit notamment par une diminution des largesses prodiguées aux expatriés, clients de ces biens.

De plus, l’industrie bancaire nationale se redimensionne aussi, sa part dans le PIB étant surdimensionnée. Les réductions d’effectifs conjuguées avec les pressions fiscales poussent les établissements de gestion à revoir leurs effectifs, aussi clients de ces objets très chers.

Mais le marché ne se relâche qu’un tout petit peu. Car les freins à la production de logements restent forts et entretiennent la pénurie. Il y a d’abord les procédures, toujours aussi compliquées et longues.

Puis, les recours sont un autre frein réel à la mise sur le marché de logements. Finalement, la relève de main-d’œuvre dans les métiers du bâtiment se fait cruellement sentir, et cela ne va pas s’améliorer avec la votation sur l’immigration du 9 février. Les taux bas contribuent en revanche à soutenir le marché, mais une augmentation pourrait provoquer une nouvelle détente des prix.

Bientôt, de nombreux acteurs devront se refinancer et, simultanément, entreprendre des travaux d’optimisation énergétique. Si leur bien est lourdement hypothéqué…

Mais on le verra probablement dans les présentations bancaires Powerpoint, en 2016 !

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