Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Logements: il faut changer!

Il est temps de réagir!

C’est un fait, les 30 glorieuses sont bel et bien finies, mais le bricolage reste de mise. Le 16 juin, la Tribune de Genève annonçait un solde migratoire à Genève de plus de 8'000 personnes alors que nous avons construit moins de 2'000 logements. L’ASLOCA va donc lancer une initiative pour des « loyers abordables ». Mais il y aura sûrement d’autres objets glissés dedans.

La BNS abaissait le taux de référence des hypothèques et, le 18 juin, remarquait un tassement des hypothèques privées et s’inquiétait d’une nouvelle hausse. Les taux de la prévoyance sont au plancher, comme le soulignait BILAN, la capitalisation ne rapportant plus rien. Le nombre des rentes à payer aux baby boomers exploseront dans les 15 prochaines années.

Avec ceci, la fiscalité de la propriété n’est pas avantageuse. Le fisc applique un revenu fictif d’environ 3% sur la valeur du bien, mais permet la déduction des intérêts. Comme ceux-ci sont largement en dessous de 3%... Ensuite, la dette et les intérêts ne sont plus payés par l’inflation. Ceux qui on acheté dans les années septante un bien à CHF 400'000.- le revendent aujourd’hui souvent à quatre fois la valeur. Aujourd’hui, il y a peu de risques que cela se reproduise.

Prenons un exemple simple et actuel. En achetant un appartement de deux chambres à CHF 1'000'000.- il est nécessaire de posséder CHF 250'000.- de fonds propres, dont CHF 100'000.- ne provenant pas du deuxième pilier. Le loyer théorique calculé par la banque pour l’octroi du prêt est de CHF 56'000.- et ne doit pas représenter plus de 33% du revenu de l’emprunteur, soit CHF 134'400.-

Ce montant nécessite souvent deux revenus. Avec les fonds propres nécessaires, les intérêts seront de CHF 16'000.- pour un taux à 2%. Résultat, ceux qui ont les moyens achètent et louent l’appartement à ceux qui les ont pour payer un loyer de CHF 30'000.- par année. Mais pour louer cet appartement à ce prix, le revenu devra atteindre CHF 120'000.- Allez comprendre !?

Il y a donc lieu de repenser l’accession à la propriété, son encouragement et son imbrication avec les retraités en s’inspirant des modèles étrangers où les jeunes cohabitent avec les aînés, dans des logements abordables. Aujourd’hui, le modèle appliqué ne fonctionne pas. Mais si on veut réussir à élaborer un nouveau système, il faut mettre tous les acteurs autour de la table et qu’ils soient prêts à jouer le jeu pour que tout le monde y trouve son compte, locataires et propriétaires. C’est mal parti, mais pas impossible.

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