Analyste chez Analyses & Développements Immobiliers

Avec plus de 10 000 expertises produites depuis vingt ans, François Hiltbrand bénéficie d’une solide expérience dans l’analyse et le financement immobiliers. Il a ouvert son propre atelier en 2000, après douze ans d’architecture et de conduite de chantiers dans divers bureaux de la place. Postgradé EPFL en expertises immobilières (juridique, pathologique et économique), François est depuis 2004 associé au sein d’Analyses & Développements Immobiliers.

La machine immobilière est grippée

Pour la première fois depuis de nombreuses années, nous constatons un ralentissement, une stagnation des valeurs à l'établissement de notre grille des prix indicatifs en zone villas.

Les acheteurs sont frileux, les banques réticentes et exigeantes. Sur plusieurs promotions en vente, des désistements sont enregistrés. L'offre peine à s'adapter à la demande d'objets répondant aux capacités financières des rares optimistes qui veulent encore acheter.

En conséquence, le prix des objets devrait baisser. Soit en réduisant la surface des constructions (ce qui semble difficile pour un programme standard de trois chambres, deux salles d'eau, séjour et cuisine), soit en rationalisant la construction (le potentiel est faible). Ou encore en réduisant la marge de promotion, cette dernière option étant la plus prometteuse, mais uniquement sur les promotions en panne.

La possibilité de densification en zone villas, doublée depuis peu, ne fera pas augmenter les prix des terrains, mais elle favorisera la réalisation d'objets moins chers et adaptés à la demande. Dans un monde idéal et en équilibre, c'est possible, pour autant que les autorisations soient délivrées rapidement, sans opposition.

Or, l'administration cantonale, dans sa grande lenteur, n'aide pas à cette adaptation nécessaire. Chaque fonctionnaire, se sentant investi de la force publique, imposera sa lecture de la loi, sans concertation avec ses collègues, sans vue politique. Les recours contre les autorisations décortiquées par les Tribunaux engorgés ne vont pas dans le sens de la souplesse d'adaptation à la conjoncture.

Quant aux banques, elles pensent essentiellement à ne pas mobiliser leurs fonds propres avec des crédits hors des recommandations de la FINMA. Pourtant, avec des taux bas, il reste intéressant de devenir propriétaire en comparaison avec les loyers pratiqués dans le canton. Or, comme les créanciers calculent la capacité à tenir les charges hypothécaires avec des taux hypothétiquement élevés, il n’y a pratiquement que des personnes n’ayant pas besoin de gros crédits qui peuvent acheter.

Et voilà, la machine immobilière est grippée. C'est de saison, me direz-vous ! Et nous répondrons que le dicton « quand le bâtiment tout va, tout va » n'est bientôt plus d'actualité.

 

L’immobilier suisse arrive dans la zone rouge. C’est ce que révèle la dernière publication de l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index, désormais à 1,11 point. L’échelle établie par UBS est la suivante: baisse (en dessous de -1), équilibre (entre -1 et 0), boom (entre 0 et 1), risque (entre 1 et 2) et bulle (au-dessus de 2).

« Nettement dans la zone de risque, (l’indice) confirme l'accroissement des déséquilibres sur le marché immobilier », indique UBS. Et pour cause, le niveau actuel se rapproche dangereusement de celui du début des années 1990, époque de la dernière bulle immobilière en Suisse. Des taux historiquement bas. La banque explique la tendance: « L'intérêt ininterrompu des investisseurs pour les biens immobiliers, qui se reflète dans les très nombreuses demandes de crédit pour des immeubles non destinés à l'usage propre, est frappant ». La conjoncture sur le front des taux ne risque pas d’inverser la tendance: comme en France, les taux de crédit sont à des niveaux historiquement bas, contribuant à rendre la pierre avantageuse tout en augmentant l’endettement des ménages…

L'indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose de six sous-indices:  rapport entre les prix de vente et les loyers, rapport entre les prix des maisons et les revenus des ménages, évolution du prix des maisons par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB) et part des biens immobiliers faisant l'objet d'une demande de financement par des clients UBS et non destinés à leur usage propre.

 

 

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