Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

La LDTR à Genève, toujours un débat passionné

A Genève, l’imbroglio juridique ne permet quasiment plus au locataire d’un immeuble locatif de devenir propriétaire de son logement. En effet, il n’y a pas si longtemps, la voracité de certains a conduit à la création d’une loi, la LDTR, qui protégeait le locataire du congé-vente.

Depuis, on y a mis un peu n’importe quoi et cette loi ne ressemble plus à grand-chose. Cependant, pour revenir à son origine, son socle est la protection des locataires.

A Genève, le 5 juin, une modification de cette loi est soumise au peuple. En résumé, il est prévu qu’un locataire puisse acheter son logement si le prix de vente ne dépasse pas les CHF 6'900.-/m2, qu’il n’est pas forcé d’acheter et qu’il le loue depuis 5 ans au moins. La bataille idéologique fait rage, car l’idée est bonne, mais les risques sont grands.

La question financière n’est cependant pas posée. CHF 6'900.-/m2 est un prix intéressant dans le marché immobilier actuel. Les biens proposés à la vente avoisinent les CHF 7'200.- pour les moins chers et les plus excentrés.

Pour le vendeur, la date d’acquisition de l’immeuble est essentielle, car elle va déterminer son bénéfice. La plupart des immeubles ont été acquis lors de l’efficience du marché, soit il y a 7 ou 8 ans. Actuellement, le marché est peu actif, et les biens sont acquis par des assurances, à un taux de capitalisation très bas. Cela permet de placer les fonds provenant du paiement des polices.

Prenons un immeuble composé d’appartements de 4 pièces (100m2 ou 25m2 par pièce) loués tous, volontairement pour l’exemple, à CHF 2'000.- par mois (CHF 240.-/m2/an). A ce moment, il était alors vendu sur une base de 5% de rendement. Par logement, cela représente CHF 24'000.- divisé par 5%, donc CHF 480'000.- ou CHF 4’800.-/m2.

En vendant son bien aujourd’hui, à revenus égaux, il obtiendrait un prix de CHF 800'000.-, ou CHF 8'000.-/m2, avec un taux de capitalisation de 3%. Cependant, on constate qu’à revenu constant, le prix validé par le marché aujourd’hui sera supérieur à ce que la modification de la loi permettra. Le point mort économique des CHF 6'900.- au taux de 3% est de CHF 207.-/m2/an, soit CHF 1'725.-/mois pour 100m2.

Les logements occupés depuis longtemps par des locataires affichent souvent un loyer inférieur, en dessous de CHF 1'500.-/mois (http://www.ge.ch/statistique/tel/publications/2015/informations_statistiques/autres_themes/is_loyers_27_2015.pdf). A ce montant, avec un taux de capitalisation de 3%, cela correspond à un prix de CHF 6'000.-/m2. CHF 18'000.- divisé par CHF 660'000.- donne un taux de capitalisation de 2,72%. C’est mieux que ce qu'offre le marché.

Quelles solutions s’offrent au propriétaire aujourd’hui ? Il peut garder l’immeuble et obtenir plus de rendement que sa banque ne lui en propose. Ou le vendre en bloc et obtenir un substantiel bénéfice, mais avec un taux de 3%. Sa taxation sera faible et dégressive avec la durée de possession, à moins qu’il ne soit considéré par l’administration fiscale comme professionnel immobilier.

Il peut le vendre par appartement, si la loi est adoptée et que les loyers sont inférieurs au point mort économique. Il deviendra professionnel immobilier aux yeux du fisc et sa taxation sera importante. La fiscalité n’est pas à négliger dans toute décision. Il n’y a pas de « free lunch ».

Mais les subprimes et les récentes dérives en zone de développement ont mis en évidence que l’économie n’est pas sociale, même s’il y a des règles et des barrières. Elle n’aime pas les « free lunch ». Or, cette loi en possède peu. Cela peut naturellement effrayer.

Finalement, c’est bien l’idéologie qui fera le vote !

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