Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Investir dans l'immobilier commercial

2015 est l’année de la souffrance de l‘immobilier commercial !

Et les deux suivantes le seront probablement aussi. Ce qui milite en faveur de l’immobilier commercial, c’est qu’il n’est d’abord pas soumis à la LFAIE. Pour cette raison, un étranger peut en posséder, a contrario de l’immobilier de logement. Ensuite, il ne revêt aucun enjeu politique. Finalement, l’immobilier commercial est principalement soumis à des normes d’exploitation, et peu à celles constructives. Mais plusieurs facteurs font qu’aujourd’hui ce segment du marché souffre.

Les premiers emplacements restent convoités par les grandes marques qui souhaitent afficher une adresse prestigieuse sur leur carte de visite. Cependant, le mode de consommation change avec l’arrivée du e-commerce. Les emplacements de second choix peinent à trouver preneur aux loyers qu’il y a à peine deux ans tout le monde s’arrachait. L’incertitude qui plane sur le taux d’imposition unique et l’accueil qui lui sera fait par les multinationales projettent une ombre sur le marché des bâtiments des bureaux.

L’activité de production traverse une crise liée notamment à la baisse de l’euro. Au lieu de soutenir les entreprises, les banques augmentent le taux d’intérêt des comptes courants ou réduisent les limites, comme cela a été le cas lors de la dernière crise. Pour cette raison, de nombreuses entreprises essayent de trouver des liquidités en vendant les murs dans lesquels elles travaillent tout en restant locataires.

C’est peut-être une opportunité d’investissement. Cependant, il faut étudier aussi bien le risque immobilier que le risque locataire. Le prix de l’immobilier commercial dépend directement du rendement, c’est-à-dire du bail et du taux de capitalisation appliqué. Il faut donc analyser non seulement le prix au m2, mais aussi le montant total pour le loyer. Est-ce qu’une autre entreprise, en cas de défaillance du vendeur/locataire pourrait assumer le loyer et, le cas échéant, est-ce que l’espace peut être reconditionné ?

En période de crise, c’est effectivement le montant qui devient prépondérant. Et, finalement, si le terrain est loué par une collectivité, la méthode de la capitalisation qui se base sur un horizon temps infini ou celle de l’actualisation des flux financiers (DCF) ne tient généralement pas compte des termes liés à la restitution éventuelle du terrain à l’échéance de la location.

Ainsi, au son du canon, il est sûrement intéressant d’étudier l’acquisition de ces types d’actifs, sans oublier de diversifier le risque.

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