Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Immobilier locatif de rendement: bienvenue en eaux troubles

Ce que les marchés n’aiment pas, c’est l’incertitude. Et, depuis le début de l’année, on peut dire qu’ils sont servis.

Il y a d’abord l’augmentation inappropriée des taux directeurs de la Fed. La croissance qui ne pointe pas le bout de son nez, malgré le fonctionnement à plein régime de la planche à billets. La crise migratoire dans laquelle l’Union est empêtrée semble sans fin. La chute du baril voulue entraîne des risques importants pour les banques fortement exposées. Le Franc fort ne réjouit que les consommateurs. Les entreprises sont en train de licencier. Le phénomène a déjà commencé dans la finance qui n’a pas su voir venir les changements imposés par l’OCDE. Les banques se regroupent. Les régies immobilières ont commencé aussi ce processus, avec un peu de retard.

Tout cela impacte directement l’immobilier locatif de rendement. Les fonds, rebutés par les taux d’intérêts négatifs de la BNS et la crainte des lendemains sur les marchés, cherchent depuis quelques temps déjà refuge dans la pierre. Effrayés maintenant par l’immobilier commercial, volatil, les investisseurs sont prêts à réduire leurs attentes de rendement, aidés par un coût du financement bas.

Mais voilà, descendre en-dessous d’un taux de rendement net de 4% porte le risque de devoir financer les prochains gros travaux en fonds propres. En effet, pour exemple, le remplacement d’un ascenseur ou d’une chaufferie ne peut pas être répercuté sur les loyers. Et le cash flow, avec un rendement inférieur à ce taux, ne le permet pas. D’un autre côté, une très grande partie des loyers reste à un niveau abordable pour les familles au revenu moyen. Mais cette situation, qui réduit les rotations de locataires, pèse sur le marché locatif. A contrario, les logements dont les loyers dépassent les CHF 3'000.-/mois doivent être sans reproches, faute de trouver un nouveau preneur.

Alors, dans cette situation économique nouvelle, nous nous trouvons naturellement dans un marché immobilier nouveau. Très attractive pour sa stabilité, la pierre attire les fonds en mal de performance et en quête de refuge. Mais les objets présents sur le marché sont souvent ceux qui nécessitent de gros travaux et les prix affichés n’en tiennent pas compte. Avec cela l’Etat s’enlise dans des procédures et des règlements qui rallongent de plusieurs années la mise à disposition de logements.

Alors, si l’immobilier de rendement garde son attractivité de par sa rareté, la prudence est de mise. Les temps qui s’annoncent seront économiquement mouvementés. Et il est bien connu que les investisseurs n’aiment pas les situations à risque.

Prudence, l’immobilier, comme son nom l’indique, est peu liquide.

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