Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Immobilier: il est temps de faire des prédictions pour 2016

Début mars est la période propice aux synthèses et analyses.

L’Etat vient d’annoncer fièrement la mise sur le marché en 2015 de 2000 logements, et simultanément un solde migratoire de 8000 personnes.

Parallèlement, Credit Suisse a présenté une analyse très étayée et très complète.

De notre côté, nous continuons à voir des nuages sur certains segments de marché. Les arcades continueront à subir la consolidation économique de plein fouet. De grandes enseignes ont signé des baux il y a une année ou plus en espérant des revenus qui ne se matérialisent pas. Les Fêtes de fin d’année, représentant pour beaucoup de commerçants jusqu’à 30 % du chiffre d’affaires, n’ont pas apporté leurs lots de réjouissances. Les arcades en périphérie peinent à retrouver un locataire aux conditions précédentes et les propriétaires envisagent avec lucidité une baisse de loyer en cas de renouvellement de l’occupation des locaux. La crise et l’achat sur internet vont continuer à mettre sous pression ces objets.

Pour les bureaux, il en va de même. Beaucoup de surfaces sont encore inadaptées technologiquement aux nouvelles attentes de télétravail ou de partage des surfaces. Le fait que Genève n’arrive pas à se mettre d’accord sur la fiscalité future des entreprises dès 2018 encourage les nouveaux arrivants à plutôt envisager une installation sur Vaud qui a déjà fermement pris position. Cependant, les petites surfaces auront encore de l’attrait et des modèles de partage d’infrastructures possèdent un réel attrait.

Avec une relation directe aux taux d’intérêt, l’immobilier résidentiel de rendement ne va pas connaître la même situation que ses homologues commerciaux. Si les caisses de pension peinent à trouver un objet pour garantir les rentes avec un taux de 4 %, les assurances n’ont pas ce problème, puisqu’elles se financent directement avec l’argent des polices dont le taux ne dépasse pas 2 %. La concurrence reste vive et les taux ne sont pas près de se relever. De plus, les marchés financiers restent très volatils.

Finalement, le logement à usage propre continue sa consolidation amorcée en 2013 déjà. Il y a cependant plusieurs types de biens à usages propres, selon les capacités des clients cibles. Car, à l’inverse de ce qui s’est produit dans les années de croissance exceptionnelles, c’est bien le client qui fait le marché et non le contraire. On revient progressivement aux fondamentaux. Les banques ont serré le robinet du crédit et cela affecte différemment les secteurs du marché.

Le premier secteur est destiné à la famille moyenne qui veut se loger, mais qui peine à trouver un logement à un loyer décent. Souvent aidé par le reste de la famille, elle recherche un bien de 3 chambres dont le prix final ne dépassera pas les 1'650'000. - CHF. Elle payera alors moins d’intérêts que de loyer pour le même objet.

Le second s’adresse aux cadres supérieurs des grandes entreprises qui ont pu économiser et constituer une prévoyance conséquente. Mais devant l’incertitude professionnelle et la morosité générale, couplés à un marché financier incertain, en attendant une nouvelle éventuelle baisse des prix, ils ne sont plus prêts à s’engager. C’est le secteur des biens de CHF 1'650'000 jusqu’à CHF 2'800'000 environ où la maison, le plus souvent individuelle, est liée à la classe sociale et sert aussi d’objet de représentation. À l’heure actuelle, les biens dans cette tranche peinent à trouver preneur et doivent se montrer irréprochables. Le moindre défaut valant sanction.

Le troisième concerne les objets de très haut standing, destinés à une clientèle dont le prêt hypothécaire est recherché pour des questions fiscales. Ces transactions restent confidentielles, car souvent les vendeurs ne veulent pas que leurs biens soient affichés à la vue de tous et les clients sont rares, souvent venant de l’étranger.

Finalement, il y a une catégorie de logements qui se trouvent dans les zones de développement où l’État contrôle les prix de vente. Si ces objets ont subi une spéculation peu morale et acharnée de la part de certains promoteurs ces dernières années, l’épée de Damoclès qui leur pend au-dessus de la tête avec l’aboutissement d’une loi contraignante les a rendus à la raison pour l’instant. Cependant, les biens qui affichent jusqu’à trois chambres pourraient généralement être vendus plusieurs fois. Ceci démontre bien que la demande est présente et peu satisfaite. En revanche, les grands appartements dont le prix entre directement en concurrence avec les petites villas peinent à trouver preneur.

Une des solutions pour détendre le marché consiste à construire plus pour répondre à la demande. Mais au niveau de l’État, il y a clairement une dichotomie schizophrène. Si la volonté générale des services est de produire plus rapidement des autorisations de construire ; le législateur quant à lui introduit régulièrement de nouvelles normes, sans se soucier de qui et comment les appliquer, tout en imposant une réduction des charges de personnel. D’autres fonctionnaires se substituent aux politiciens pour produire eux-mêmes la surcharge de travail des autres.

À notre avis,2016 sera encore l’année de la consolidation. De la même manière, vendre des objets nécessitera des compétences immobilières, ce que beaucoup ont oublié, comme dans les années 80. Le marché est là, mais prudent. Et il n’est plus prêt à valider n’importe quel prix, que ce soit à la location ou à l’achat.

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