Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Immobilier: est-on condamné à répéter les mêmes erreurs?

Quand l’économie ralentit, les banques aidées par l’Etat tirent toujours sur l’ambulance!

Mais alors, quel rapport avec l’immobilier ?

Depuis la chute du bloc communiste qu’on peut symboliser en 1989 avec celle du mur de Berlin, c’est la course au profit, encore et toujours ! Pourtant, en 1998 déjà, les premiers signaux d’alarme étaient présents: pour la Suisse, la faillite du fonds spéculatif LTCM. Puis, le système financier a fait la culbute en 2007, et depuis il appartient virtuellement aux contribuables (mais cela, tout le monde s’en fout).

En 1995, les banques ne proposaient plus de prêts hypothécaires. L’immobilier était considéré comme risqué et peu rentable, a contrario du monde des actions.

Depuis, les banques ont inondé le marché de liquidités, prêtant à tout-va. Or, alors que les prix se calmaient au début 2012, la FINMA a appliqué un frein inapproprié au marché immobilier. Impossible de retirer tout son deuxième pilier pour constituer les 20% de fonds propres nécessaires. En effet, les caisses de pension avaient fait confiance aux banques (aveuglément ?). Les autorités pensaient qu’elles ne pourraient plus assumer leur rôle pour les retraités. Et le politique y a mis une seconde couche en février, comme en 1989 avec les Arrêts Fédéraux Urgents (AFU).

Maintenant, les banques considèrent l’immobilier comme un actif risqué, comme en 1990. Elles resserrent alors les conditions de l’accès aux prêts hypothécaires et découragent leurs conseillers de financer. Pourtant, elles ont oublié que les principales pertes qu’elles ont subies depuis 1989 provenaient de financements aux promoteurs, souvent à 120% de toute valeur, largement encouragés par la direction des établissements financiers alléchés par de gros bonus juteux.

Aujourd’hui, les valeurs immobilières ont rattrapé et même dépassé celles de 1989. Pour exemple, une villa neuve de 2 niveaux et de 72m2 au sol sur 300m2 de terrain se négociait plus d'un million en 1989 pour atteindre CHF 650'000.- au milieu des années nonante et plus de CHF 1'400'000.- aujourd’hui.

Alors ? Au lieu de se soucier du montant du prêt, les banques devraient se soucier de la qualité des débiteurs plutôt que d’appliquer bêtement des règles stupides et universelles. Le cours des actions remonte. L’immobilier devient moins intéressant et on se remet à rêver de produits mélangeant hypothèques, assurance vie, métaux précieux et obligations d’Etat avec un zeste de junk bonds qu’on pourrait refourguer aux plus démunis. Cela vous rappelle les subprimes?!

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