Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Immobilier de rendement: le Brexit, et alors ?!

Cela fait déjà plusieurs années que l’immobilier connaît une crise profonde. Alors, le Brexit, cela ne va pas changer grand-chose.

Les causes sont bien enracinées et il y a peu de chance que cela change à moyen terme. En effet, les procédures administratives restent trop longues. L’arbitraire règne en maître dans les services de l’Etat. L’Etat crée un sentiment d’incertitude en se réservant de potentielles zones pour une densification ultérieure.

Mais la date reste incertaine, assurément parce que ses dirigeants sont incapables d’avoir une vision stratégique à long terme et lancer le travail maintenant. Ensuite, comme dans tout bon bistrot genevois, chacun sait ce qui est bien pour la communauté, tant qu’on ne construit pas à sa porte. L’effet est amplifié par des politiciens avides d’apposer leur marque à cette époque.

Finalement, certains promoteurs, assoiffés de gains supplémentaires, prennent des positions asociales et irresponsables. Cela fait les choux gras des défenseurs des locataires dont les réponses incompétentes bloquent tout le système.

Les immeubles de rendement sont payés très chers. Ils permettent de sécuriser le capital dans la pierre et un petit rendement escompté vaut mieux que des intérêts négatifs facturés à la banque. Il faut donc réduire les charges au maximum. C’est déjà souvent le cas.

Il faut aussi augmenter les revenus, c’est-à-dire des loyers. En pratique, à chaque changement de locataire, une augmentation de loyer sera appliquée. Naturellement, cela poussera les plus faibles vers l’extérieur de l’agglomération, voire même en France.

En prenant un exemple chiffré, nous pouvons observer un immeuble théorique de rendement dont les loyers s’élèvent à CHF 150'000. Les charges usuelles sont de 25%, CHF 37'500. Le revenu net avant impôt représente alors CHF 112'500 qui servira aussi à payer la dette. Cela correspond à un immeuble dont la valeur est de CHF 3'750'000.- (capitalisation de l’état locatif net à 3%).

Si on imagine qu’il faut 35% de fonds propres, le service de la dette à 1% représente encore CHF 24'375. Le solde net est de CHF 88'125. Un ascenseur, une toiture, des vitrages, une chaufferie ou encore des colonnes sanitaires à remplacer et le rendement sera négatif pour plusieurs années. Ces travaux ne peuvent pas être répercutés sur les loyers. De plus, si le taux de référence de la BNS lors de la signature des baux des locataires était inférieur à celui en vigueur, alors le risque de baisse de loyer est réel.

Maintenant, comme on a pu le lire, si les banques centrales vont répandre encore plus de liquidités dans les marchés suite au Brexit, les taux d’intérêts ne sont pas prêts de rebondir et la pression sur l’immobilier va continuer.

Alors, en résumé pour ceux qui suivent l’Euro(foot). Injection de liquidités sur les marchés, angoisses généralisées pour le futur et production de logements anémique signifie que les taux d’intérêts ne sont pas prêts d’augmenter.

Ainsi, les prix de l’immobilier résidentiel resteront élevés et les locataires continueront à payer pour cette situation, avec des loyers élevés, mais sans espérance de revenus supplémentaires à cause de la déflation.

Il est temps de construire intelligemment, en quantité et ensemble. Cela résorbera durablement la pénurie et relancera la croissance. Mais honnêtement, le foot et la facture estivale de téléphone portable, ça, ce sont de vrais problèmes !

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