Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Immobilier 2.0

La société évolue et progresse, mais pas nos logements !

Le web se transforme. Qui se rappelle encore des premières adresses mail il y a maintenant 41 ans, et les téléphones à cadran sans possibilité de rappel ?

Nos voitures commencent à être connectées et se rêvent d’être autonomes, tout en cherchant le mode de propulsion de demain.

Les vieux billets d’avion avec papier carbone sont devenus immatériels.

Nous partageons les voitures, et parfois même nos logements.

La banque et les modes de paiement ont fait leur mue. Comme La Poste qui notamment offre la possibilité d’imprimer soi-même des timbres. Le commerce électronique a fait son apparition et a complètement changé notre mode de consommation, même pour le panier écologique.

Les défis de la société sont toujours plus nombreux. Que ce soit l’inversion progressive de la pyramide des âges, l’augmentation du nombre de lois à appliquer avec toujours des moyens réduits, la mobilité toujours plus grande, les structures familiales changeantes ou les enjeux écologiques essentiels. Depuis la période de forte croissance qu’a connue l’Occident après la seconde Guerre mondiale, nous sommes entrés dans une phase de consolidation depuis une dizaine d’années. Cela implique que la croissance peut se faire non plus sur la quantité, mais sur l’optimisation générale avec la création de nouveaux services.

A l’heure de la crise, il est temps de trouver de nouveaux débouchés pour créer des emplois. L’immobilier peut y participer.

Toutefois, à Genève, l’introduction des lois dédiées à la construction d’immeubles sociaux a mené à une standardisation des appartements. Premièrement, les loyers sont calculés à la pièce (fait unique en Suisse).

En second, dans la zone de développement, la mission de l’Etat est de garantir la production de logements sociaux à moindre coût. Cela a pour effet que le service dédié plafonne la surface moyenne des pièces à 20m2 environ ou 4 pièces pour au maximum 80m2.

Mais un autre service, celui qui s’occupe de l’habitabilité, demande que tous les logements soient adaptables aux personnes à mobilité restreinte. Cela implique des couloirs plus larges et des salles de bains plus grandes, mais pas des logements plus grands. Parallèlement, comme le rendement des immeubles est calculé à la pièce, cela conditionne à en mettre le plus possible.

En Allemagne, par exemple, tous les deux ou trois étages, même dans les immeubles sociaux, il existe un espace de vie commun pour les anniversaires ou les réunions des locataires. Cela n’est pas possible à Genève, car non rentabilisable.

Implanter un nouveau système naturel qui filtreraient toutes les eaux sales à l’excepté des WC pour les écouler avec les eaux de pluie n’est pas possible. Cela renchérirait le cout de construction. Mais cela priverait l’Etat de taxes. Alors, aujourd’hui, les architectes se cantonnent à produire toujours les mêmes mètres linéaires de logements en jouant sur les façades pour changer de design.

La solution semble inextricable car elle n’est porteuse pour personne. Politiquement aussi, qui voudrait porter un projet sachant que son échéance sera probablement au-delà de son mandat ? Qui voudrait de l’argent dans de nouveaux modèles sachant que l’Etat en interdira le rendement ?!

Il y a pourtant un espoir. Des Etats généraux réunissant les différents acteurs et utilisateurs immobiliers pourraient facilement voir le jour. Mais il faut une volonté politique forte, aujourd’hui manquante.

C’est la théorie du placard. Tant qu’il ne déborde pas, personne ne se soucie de le ranger et de le vider. Seulement, dans l’immobilier, ce sera trop tard.

Réfléchissons donc, car c'est dans les grands périmètres que nous pouvons être inventifs. Nous avons raté le coche sur le site d'Artamis ou à la route de Veyrier. Ne le faisons pas sur le site de la caserne des Vernets! Alors, comme un appel aux politiciens, planifions aujourd’hui l’immobilier 2.0 !

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