Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Franc fort: notre crise immobilière continuera à s'exporter en France

La modification de la politique la Banque Nationale Suisse (BNS) aura des effets directs sur le marché locatif genevois. La situation est déjà pesante sur le marché, alors que d’autres éléments se préparent à Berne.

Malheureusement, les habitants qui en ont le plus besoin, la classe moyenne notamment, vont souffrir de ces éléments. A moins qu’une action politique forte soit entreprise, mais rien ne laisse l’envisager.

L’appréciation du franc suisse aura pour corollaire naturellement une baisse des produits importés pour la construction, à moins que les distributeurs s’entendent encore pour maintenir les prix à un niveau relativement élevé.

Ceux qui ont acquis des immeubles avec un taux de capitalisation net en dessous du seuil critique de 4%, et dont la monnaie de référence est l’euro, doivent bien rire. Pour exemple, un revenu net immobilier de CHF 100'000.- et un taux de capitalisation de 3% donne une valeur de CHF 3'333'333.- (montant qu’un capital investi à 3% donnerait par année). Cela correspond à € 2'777'777.-  avec une BNS interventionniste. Aujourd’hui la valeur de transactionnelle est de € 3'333'333.-

Avec une valeur de CHF 2'777'777.-, le rendement est alors de 3.60%, plus proche du seuil critique. Le pari est payant. Mais cela veut surtout dire qu’une anticipation de glissade de l’euro continue à rendre l’immobilier de rendement attractif, d’autant plus en période d’incertitudes politiques et monétaires.

Au niveau fédéral, le projet de modification de la Loi sur l’Aménagement du Territoire (LAT) prévoit que chaque mètre carré de zone d’assolement devra être physiquement compensé. La zone d’assolement, c’est le plan Wahlen datant de 1935 qui prévoit l’autosuffisance suisse en matière de production agricole. C’est rétrograde quand on regarde un peu partout le concept de fermes verticales ou les nouvelles manières de produire.

Mais quel impact sur le marché locatif bon marché? Si le coût de construction est identique, le prix du foncier ne l’est pas. En zone agricole, le terrain déclassé est meilleur marché. A coût de construction égal, il va de soi que les loyers seront abordables. En zone de développement, ils sont destinés aux contribuables qui démontrent leur besoin.

Mais le résultat, c’est que notre crise immobilière continuera à s’exporter en France si on ne construit plus de logements à Genève.

D’autant plus que l’Etat n’est pas pressé de développer les terrains qu’il bloque depuis des années, dans les zones identifiées par la plan directeur cantonal.

Et lorsqu’il commence à développer une portion de territoire, les normes que l’Etat a mises sur pied, et la volonté des services de devenir LE service qui décide de tout, bloquent et rendent la procédure schizophrénique.

De toute façon, qui se soucie du logement tant que les frais de roaming diminuent?!

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