Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Fiscalité immobilière: préparons mieux le monde de demain

Souvent, les mesures politiques tombent à côté de la plaque. Les actions de la FINMA en sont un bon exemple. Elles ont toutes consisté à renforcer les fonds propres des banques pour freiner le marché hypothécaire. La peur d’un endettement trop important des ménages suisses les a fait germer.

En Suisse, une bonne partie des ménages sont locataires, les taux sont bas et les prix de l’immobilier jusqu’à CHF 1'200'000.- correspondent bien aux capacités de la classe moyenne. A Genève, pour exemple, une mesure dite CASATAX permet à ces ménages, lorsqu’ils achètent leur propre logement et que le montant de la transaction se situe jusqu’à ce prix, de bénéficier de réduction sur différents frais étatiques comme la création de la cédule. Or, d’un côté, on encourage la propriété et, de l’autre, on la freine. C’est à y perdre son latin.

Rappelons le but des mesures politiques prises : freiner l’endettement des ménages. Pour les biens d’une certain valeur, les banques demandent naturellement plus de garanties et donc, ces mesures anticycliques ne s’appliquent pas.

Or, il existe d’autres méthodes plus à même de l’atteindre. Elles consistent d’abord à aider fiscalement les ménages qui rembourseraient leur emprunt dans un certain laps de temps. Ensuite, elles devraient inciter les emprunteurs à amortir directement leur emprunt et plus particulièrement le retrait éventuel de la prévoyance.

Bien sûr, cela a un coût, car il faudrait revoir en profondeur la fiscalité des cantons qui appliquent un impôt sur tout objet immobilier à usage propre. En effet, lorsqu’on habite son logement, l’Etat calcule un revenu fictif qui vient s’ajouter à celui du ménage. Les intérêts hypothécaires sont bien sûr déductibles. Cela n’encourage donc pas l’amortissement direct de l’emprunt. Cela profite aussi clairement à l’Etat. En effet, depuis que nous avons des taux bas (vont-ils vraiment remonter en flèche comme on le craint ?), ceux-ci ne couvrent pas le revenu locatif fictif calculé par l’Etat.

A force de rajouter des couches sur le système législatif, on ne l’adapte jamais aux nouvelles conditions du marché et de celles de la société, qui ont profondément changé. Pouvait-on imaginer il y a 20 ans la révolution sociale qu’engendrerait la téléphonie mobile?

Bref, au lieu d’empoigner sérieusement le chantier de la fiscalité immobilière, le politique préfère donner des coups de volant, à l’image d’un conducteur ivre.

Il est temps de retrousser les manches de la fiscalité pour les générations futures.

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