Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Plafond bas sur l'immobilier!

Le rendement de l’immobilier baissera ces prochains temps.

https://www.romandie.com/news/...Quand il y a de plus en plus de personnes dans la rue, hors partis, pour manifester, c’est qu’il y a un réel problème. La progression des salaires a clairement été stoppée ces dernières années. Mais les dépenses ont continué à croitre à l’exemple des primes maladies.

Chacun essaye d’obtenir plus. C’est humain. Les propriétaires des immeubles de rendement tentent de faire augmenter les loyers ou réduire leurs charges. Alors, certaines régies cherchent à facturer leur travail quotidien et usuel aux locataires.

Les deux se heurtent le plus souvent à ces derniers qui connaissent leurs droits.

Les fonds de placement immobiliers suisses ne cessent de baisser de valeur depuis une année à l'exemple de Swiss Prime Site https://markets.ft.com/data/eq.... L’augmentation de la valeur des parts grâce à l’estimation annuelle des actifs boostée par un abaissement continu des taux capitalisation n’est plus possible. Mais les travaux trop souvent reportés sont bien là, sans qu’ils puissent être répercutés sur les loyers. Les rendements vont baisser.

L’Etat est fautif aussi. Il est incapable à délivrer dans des temps corrects des autorisations de construire. Le constructeur n’a aucune garantie du droit. Les services inventent de nouvelles directives arbitraires régulièrement. Ainsi, le système normatif s’épaissit chaque année renchérissant toujours l’acte de construire. Mais ceci alourdi aussi les procédures et les rend plus coûteuses. Le corollaire est qu’il faut au moins 15 ans pour construire le moindre immeuble à Genève. C’est grave, et cher ! Sans compter les multiples recours qui rallongent les délais sous les divers slogans « Oui, il faut construire, mais pas ici » ou encore « C ‘est moche, moi je n’aime pas » . 

Au final, tous les immeubles sont construits simultanément. A Genève, entre l’opération de l’Étang (1200 logements), de la Chapelle les Sciers (1300), des Vergers (1250), de Sovalp à Lancy (550), des Cherpines (4000) et des Communaux d’Ambilly (2400), en ne comptant que ces logements et la densification de la zone villa, ceci représente environ 5% des logements actuels du canton (231000).

L’Etat plafonne les loyers des logements produits en zone de développement. Il les contrôle pendant au moins 10 ans. La partie de logements « libres » dans cette zone ont un loyer maximum de CHF 2'200.- par mois pour un 4 pièces ou CHF 260.-/m2 de surface brute de plancher (SBP). Les logements sociaux qui y sont ausi construits (contrôlés pendant au moins 21 ans) possèdent un loyer mensuel qui ne dépasse jamais CHF 1'767.-/mois ou CHF 212.-/m2 SBP pour un 4 pièces de 100m2. Mais la vérité est que le loyer de ces nouveaux logements approche plutôt dans les deux cas CHF 1'900.-/mois et CHF 1'400.-/mois pour un logement de 4 pièces, cuisine comprise.

Il semble donc naturel que les loyers des appartements existants au-dessus des CHF 300.-/m2 SBP (CHF 2'500.-/mois pour un 4 pièces) se trouvent dans une zone à risque. Et surtout s’ils n’apportent aucun confort supplémentaire que celui trouvé dans les appartements nouvellement construits.

Le locataire, comme le propriétaire, recherche aussi à optimiser se dépenses. Il va donc naturellement arbitrer sur le loyer, soit en déménageant soit en refusant de payer un prix qu’il juge déplacé. Cela se constate déjà avec un taux de vacance locative en augmentation. L’initiative de l’ASLOCA qui voulait imposer un taux de 80% de logements sociaux dans les zones déclassées a été invalidée par le Tribunal Fédéral. Ceci aurait eu un impact négatif pour la classe moyenne qui ne peut pas accéder aux logements sociaux. Les loyers des autres appartements auraient naturellement pris l’ascenseur et stoppé la baisse observée.

Parallèlement, louer un appartement cher implique des frais induits qui réduisent le rendement. Par exemple, quand le locataire quitte son logement 5 ans après son emménagement, pour arbitrer ou toute autre raison. Tout le surplus gagné par rapport à un loyer standard est perdu. Il sera englouti dans les dépenses nécessaires pour rafraichir l’appartement à relouer, sans compter l’absence de revenu le temps des travaux.

Les loyers des logements résidentiels sont aussi mis sous pression. Les grandes multinationales concentrent leurs activités en un lieu. Mais l’emplacement choisi est rarement Genève et de moins en moins la rive gauche où les loyers pratiqués sont les plus élevés.

Il est assurément temps de réfléchir au produit qui est proposé, en termes de centralité, de qualité et de rapport qualité /prix.

Finalement, l'UBS réfléchit sur sa stratégie d'octroi de prêt hypothécaire sur les objets de rendement: https://www.romandie.com/news/...

Les arbres ne croissent pas jusqu’au ciel, et encore plus quand celui-ci s’assombrit !

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