Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Les charges influencent les immeubles de rendement!

Les financiers oublient souvent les charges immobilières, ne sachant pas comment les appréhender.

A ne regarder que les revenus futurs, on en oublie les charges !

Trop souvent, le taux de capitalisation utilisé est le taux brut, sans les charges. Mais c’est oublier les charges courantes et celles qu’il faut effectuer, à amortir sur plusieurs années. Souvent, ces dernières ne sont perceptibles que par des professionnels de l’immobilier qui connaissent l’acte de construire et de rénover, pas le gestionnaire de fonds ou tout autre financier dont ce n’est pas le travail.

Ainsi, deux immeubles, à rendement égal, ne garantissent pas le même retour sur investissement dans le futur. Pour exemple, très peu de gens savent que les belles demeures de Le Corbusier nécessitent un entretien soutenu des façades. Volontairement, les détails de protection contre l’eau ruisselante ont été oubliés. A revenu identique, ces objets impliquent plus de charges, donc moins de rendement. Les seuls qui en ont tiré un réel profit sont l’égo de l’architecte et l’éditeur. A contrario, d’autres immeubles possèdent en revanche de tels détails techniques que toute intervention devient une entreprise de sauvetage périlleuse et onéreuse.

Maintenant, une nouvelle donnée s’invite pour renchérir le coût d’entretien des objets. C’est le BIM (Building Information System). Depuis la création jusqu’à l’exploitation d’un immeuble, il est modélisé grâce aux catalogues fournis. Cela rassure les auditeurs et ceux qui n’y connaissent rien en construction. Ainsi, les objets qui ne se trouvent pas dans les bibliothèques ne sont pas intégrés dans le bâtiment. Dommage, ils ne vous lient pas à vie avec leur constructeur comme ceux du catalogue fourni. Les ascensoristes ont été les premiers à comprendre l’astuce, largement inspirés par les fabricants d’autos. Mais ce dont tout le monde se fout, c’est le futur. En effet, quand le modèle choisi sera en panne, la seule solution sera de revenir vers le fabricant qui sera le seul à posséder les outils de réparation. C’est exactement ce qui se passe avec nos voitures. Mais dans ce dernier cas, qui pense garder plus longtemps sa voiture que le délai du leasing.

Ainsi, à l’achat ou à la construction d’un objet de rendement, simultanément à l’étude des rendements futurs il est important de regarder attentivement les charges. Rappelons-nous que l’immobilier est moins liquide qu’une voiture et une action. C’est plus difficile de s’en défaire ! En premier, il faudra veiller au risque juridique. Est-ce que les baux recèlent un potentiel important de baisse en regard du taux hypothécaire de référence ? Le contentieux demande souvent des frais de justice en conséquence et longs ? Les travaux précédents ont-ils respectés toutes les normes de sécurité ? Puis, il faut étudier les risques constructifs. Les détails mis en place permettent-ils d’envisager une bonne longévité du bâtiment ? Quelle est la dure de vie résiduelle de certaines techniques comme les colonnes sanitaires, la chaufferie ou encore les ascenseurs ? Ces derniers sont-ils assimilés à des objets à risque par la police du feu parce que l’immeuble est haut et que leur remplacement implique d’autres frais ? Finalement, il y a lieu d’étudier les risques écologiques liés aux matériaux mis en œuvre et l’environnement.

Avant l’acquisition d’un objet de rendement, ne négligez jamais les charges !

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