Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, les immeubles non plus !

La période charnière des rendements immobiliers se présente à notre porte. La croissance se faisait jusqu’à ce jour les yeux fermés. Rien que la diminution du taux de capitalisation augmentait la valeur des actifs, chaque année. Ce taux est maintenant au plancher et les locataires commencent à pouvoir choisir. Pour maintenir la valeur, il faut à nouveau investir, et bien !

Les grands instituts voient les nuages s’amonceler sur les rendements immobiliers. Et ils ont raison !

Kaspar Fiez, déjà en 2011, avec son ouvrage « Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften » attirait l’attention des propriétaires. Selon lui, un taux de capitalisation de 4% faisait déjà encourir des risques au cash-flow de l’immeuble en cas de gros travaux. Or, à ce jour, la plupart des immeubles de rendement s’échangent sur une base de 3%. D’un autre côté, les locataires voient leur capacité financière diminuer régulièrement. En effet, pour exemple, les primes maladies augmentent sans cesse, tout comme le prix de l’énergie. Mais les salaires stagnent. La France, à un stade avancé de paupérisation a exprimé son impuissance au travers du mouvement des gilets jaune. Principalement constitué de propriétaires, les français sont plus captifs de leur logement. En Suisse, où le taux de locataire est très fort, ces derniers se serrent dans leur logement puis procèdent à de l’arbitrage. Cela implique un rafraichissement de l’appartement vacant qu’il faudra amortir, en espérant que cela soit fait avant le nouveau changement de locataire. Souvent une baisse de loyer est à accorder pour l’appartement en dessous des standards du marché.

De nouveaux logements arrivent (enfin) sur le marché. En effet, plus de 23'000 logements neufs sont attendus ces 5 prochaines années sur Genève. Ils se trouvent en zone de développement où les rendements sont plafonnés par l’Etat. Il en résulte (selon un calcul complexe) que les prix à la location atteignent rarement plus que CHF 1'600.-/mois pour un appartement de 4 pièces cuisine comprise pour du logement social et CHF 1'900.- pour un logement « libre ». Les appartements existants, bruyants, mal chauffés et dont les techniques ne sont pas en ligne avec les immeubles neufs peinent.

Les sociétés immobilières cotées en bourse ont vu leur fortune croitre naturellement par la réduction continue et progressive du taux de capitalisation servant à estimer les immeubles. Mais la fête est terminée et il faut faire des travaux. Les rendements vont naturellement baisser.

D’autres entreprises possèdent aussi historiquement des immeubles ou des terrains à valoriser. Ce sont les CFF et les assurances par exemple. Tous se moquent du bien-être général et des charges futures. Seul le profit compte ! Pour exemple, les CFF font venir de Chine des pierres de parement qu’il faudra probablement remplacer à long, voire même à moyen terme. Certaines doivent déjà l’être à Zurich, les immeubles pas encore achevés. Qu’en sera-t-il à Genève ? Mais les immeubles ont été revendus. Ce sera donc aux nouveaux propriétaires d’assumer les charges, la garantie n’étant que de deux ans. Autre exemple, la Zurich assurances a rénové au rabais l’immeuble de la rue du Rhône 49. Qui va payer les charges futures de cette rapinerie ? Les futurs co-contractants de la Zurich assurances verront leur rendement baisser en passant à la caisse.

Les grands instituts que sont le Credit Suisse et l’UBS ont dévoilé leurs prédictions en début d’année et sont d’accords sur le fait que les rendements immobiliers des immeubles locatifs vont baisser.

Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel !

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