Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Des bureaux vides en logements ?

En constatant que de nombreuses surfaces commerciales sont vides, il est aisé d’imaginer de le reconvertir en logements. Mais si l’idée est belle, de nombreux facteurs contribuent à rendre cela difficile, voire impossible.

La crise immobilière fait rage à Genève. Il est très difficile de s’y loger.

Alors, la solution évidente semble de transformer ces nombreuses surfaces vides de bureaux en logements. Surtout qu’aujourd’hui, les loyers de bureaux en périphérie avoisinent ceux des logements.

Malheureusement, de nombreux facteurs tendent à rendre la tâche impossible. Pour la bonne forme, rappelons qu’il y a plus de 100 normes et lois qui impactent l’immobilier.

En premier, il y a les zones de constructions. En effet, dans celles qui sont définies comme artisanales, ou commerciales, il n’est pas possible d’y implanter du logement. C’est au maximum un appartement de fonction (100m2 environ) qui peut y être planifié par immeuble.

Ensuite, certaines régions de Genève sont fortement impactées par le bruit (aéroport, autoroute, train par exemple). Il y est interdit d’y construire du logement. Le bruit est a été identifié comme un élément majeur de troubles de la santé. En 2018, la Confédération, tablant sur une croissance continue des vols vers et depuis Genève a établi de nouvelles courbes de bruit (PSIA : https://www.bazl.admin.ch/bazl/fr/home/politique/politique-aeronautique/plan-sectoriel-de-l-infrastructure-aeronautique--psia-/fiches-par-installations/fiches-par-installation-d---g.html). Tout nouveau logement y devient impossible à planifier. Ces cartes, en fin du PDF, montrent que presque toute la rive droite de Genève est impactée. C’était bien sûr sans tenir compte des enjeux climatiques de la neutralité carbone pour 2050 et de la gouvernance publique de l’aéroport voulue par le peuple.

Au niveau physique, cela reste aussi compliqué. En effet, un immeuble commercial possède en général des faux-planchers techniques, nécessaires à faire passer les câbles divers, mais impropres au logement. Les colonnes verticales pour les fluides sont plus rares dans les immeubles commerciaux. Il y a donc lieu d’en créer de nouvelles. Et cela peut poser problème si tout l’immeuble n’est pas vide de locataires. Qui va accepter par exemple de voir une colonne sanitaire traverser sa salle de conférences ?! Les ventilations vont devoir aussi être adaptées aux nouveaux usages (cuisine, salles de bains,…), tout comme le chauffage, en puissance en nombre de radiateurs.

Ainsi, ces cohortes de surfaces commerciales vides sont souvent inaptes à une reconversion, sans aussi une volonté politique qui n’existe pas à ce jour. Cela implique des changements législatifs importants. Plus encore, la planification établie pour ces surfaces, il y a une dizaine d’années, n’ont pas pu tenir compte des facteurs nouveaux que nous connaissons actuellement. Il pourrait y être envisagé de changer de fusil d’épaule, mais on se heurte toujours à cette absence de volonté politique.

Une fois tous ces facteurs analysés, on constate que ces reconversions s’adressent surtout à des immeubles construits avec une autorisation de mixité de logements et bureaux. Ils se trouvent généralement au centre-ville. Comme ces derniers possèdent toutes les qualités pour y accueillir aussi des logements, à l’image des autres étages, la reconversion est aisée. Malheureusement, comme le nombre de bureaux au centre-ville est faible, les loyers y sont encore largement supérieurs à ceux pratiqués pour les logements, rendant l’opération peu attractive financièrement.

Ainsi, sans volonté politique forte avec un large débat public, cette situation va perdurer !

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