Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

C'est maintenant qu'il faut réfléchir

La pandémie que nous connaissons nous a confiné. C’est l’occasion de réfléchir sérieusement à comment nous voyons l’immobilier et l’acte de construire après. La nature nous impose de nous arrêter. Réfléchissons au mode de société que nous souhaitons après-demain (demain, nous restons encore chez nous) !

Dans une génération, il y a peu d’événements aussi majeur que celui que nous traversons. Le dernier est probablement la deuxième guerre mondiale. Le résultat, c’est la production en masse de logements d’habitations et l’avènement des tours, voire des gratte-ciels.

Aujourd’hui, c’est une guerre sanitaire que nous connaissons, avec un ennemi invisible mais dont les blessures le sont bien.

A la sortie de cette guerre, il y aura sûrement des questions majeures de développement qui vont se poser. Les premières concernent l’urbanisation de notre territoire. Est-ce que le modèle des tours, si longtemps envié aux Américains de Louis Sullivan (https://fr.wikipedia.org/wiki/Louis_Sullivan) est-il toujours d’actualité ? Faut-il toujours loger et faire travailler un nombre important de gens dans les hauteurs ? Cela crée des risques sanitaires lorsqu’il faut aller les chercher. L’ascenseur ne permet pas de maintenir les distances de sécurité entre individus. Celui qui habite au 30ème étage, lorsque plusieurs personnes voudront aussi utiliser l’ascenseur, sera bien emprunté d’utiliser les escaliers ! La globalisation est un fait. Il est utopique de penser que nous pouvons revenir en arrière. Mais les virus en profitent aussi pour voyager. Le SRAS fut un premier avertissement en 2002 suivi d’un autre en 2009 avec le H1N1. Il semble évident que le successeur du Covid-19 est déjà en gestation, quelque part dans le monde, attendant son heure et prêt à muter. Avec la globalisation bien établie, celui-ci s’est répandu très facilement. Il est illusoire de croire que l’être humain peut tout contrôler. L’enjeu de vivre groupés reste. Mais, la densité peut se trouver sous différentes formes. Par exemple, la ville de Carouge est plus dense que l’ensemble du Lignon. Cette crise sanitaire nous oblique à revoir les grands préceptes de l’urbanisme d’après-guerre.

L’Homme tolère mal le confinement. Il faut donc soigner plus que jamais les aménagements extérieurs pour garantir des espaces de qualité. A cette situation s’ajoute le défi climatique qui doit freiner tant que ce peut le réchauffement. Ce sont la plantation d’arbres, la construction de plans d’eau et probablement des éléments architecturaux qui permettent de tempérer les immeubles et les espaces extérieurs. Les constructeurs de l’Alcazar l’avaient bien compris (https://fr.wikipedia.org/wiki/Alcazar_de_Séville ).

Mais il faut réfléchir aussi à ce que nous voulons construire et comment nous voulons vivre, à l’image des différents utopistes (https://fr.wikipedia.org/wiki/Familistère_de_Guise /https://fr.wikipedia.org/wiki/Saline_royale_d%27Arc-et-Senans ). A cela s’ajoute la création de lieux communs dans les immeubles. Chaque bâtiment en prévoir et de natures différentes. Ce sont d’abord les lieux de réunions. L’élan de solidarité que nous rencontrons pendant cette crise en faveur des gens les plus vulnérables doit nous inciter à la continuer, même une fois le danger écarté. Ces lieux pourront servir pour échanger des courses, faire des points de situation réguliers ou encore organiser une fête entre voisins. Et puis, il y a les lieux plus petits. Par exemple, un studio géré par les occupants de l’immeuble permettra d’accueillir provisoirement les amis de passage ou ceux qui ont trop bu après une soirée très festive, des parents à surveiller ou encore de servir pendant quelques heures pour pouvoir s’isoler et travailler hors de chez soi, mais proche de son domicile.

Forcés au télétravail, certains réalisent qu’il est facile de s’organiser et que ce n’est finalement pas si désagréable que cela. A la sortie de la crise, ce seront probablement un nombre important de collaborateurs qui pousseront à conserver un de ce mode de travail. Surtout que la technologie est maintenant en place. Il y aura sûrement à repenser l’immeuble de bureau.

Finalement, les arcades sont à d’autant plus à un point tournant de leur business modèle, comme nous l’avions déjà évoqué en début d’année. En effet, faire ses courses à distance est devenu la norme. Les serveurs informatiques et les transporteurs ne suivent pas la demande. Il est peut-être temps de profiter de cette interruption forcée pour réfléchir à comment il est possible de changer son modèle d’affaires. Si cela reste compliqué pour le coiffeur, bien que le déplacement à domicile pourra être une solution à développer, le magasin d’habits ou d’accessoires ne pourra plus se contenter de la phrase « nous souhaitons proposer une expérience différente à nos clients ». La vente en ligne devra être complémentaire de la vente sur place et pour cérer une réelle expérience différente.

Finalement, c’est peut-être aussi au niveau des produits utilisés couramment que nous devrons porter une attention particulière. Pour exemple, les poignées de porte des immeubles seront-elles toujours faites en métal ou dans un autre produit qui tue les germes rapidement. Ou, tout simplement, avec notre téléphone, il sera possible d’ouvrir les portes de l’immeuble, sans contact physique pour réduire au minimum les risques d’une prochaine crise sanitaire.

Ainsi, les questions sur les différents aspects de l’immobilier sont nombreuses et il faut profiter de cette pause forcée pour réfléchir non seulement à notre mode de vie en général, mais à comment nous pouvons nous projeter demain.

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