Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Avis de tempête sur les surfaces commerciales !

Le COVID a produit des effets économiques immédiats, mais les effets pourront encore perdurer longtemps et changer notre mode de fonctionner, surtout dans les surfaces commerciales. Comme le rendement, et donc la valeur, dépendent directement des loyers….

Cette crise sanitaire produit plusieurs effets. La fermeture des commerces a réduit leur chiffre d’affaires de manière drastique, immédiatement. Même avec un abandon de loyer, la création d’un nouveau fonds de roulement peut s’avérer compliqué, surtout si les affaires sont rendues difficiles, comme dans le domaine des voyages. La réouverture avec une occupation des locaux réduite permet de répondre moins à moins de clients et donc de développer moins de chiffre d'affaire (CA). Pour exemple, si un restaurant pouvait fonctionner avec 30 tables et qu'il n’y en a plus que 15 opérationnelles, le CA annuel s’en ressentira assurément. Soit les prix augmentent pour couvrir le manque à gagner, ce qui induit de l’inflation. Mais la hausse des prix usuellement s’accompagne par une hausse des salaires. Avec le chômage qui va accompagner cette réduction du CA, cela sera difficile à réaliser. L’autre option reste que les loyers s’adaptent au nouveau cash flow. Le secteur des arcades sera donc naturellement impacté. Les salles de spectacles illustrent bien ce phénomène (https://www.radiolac.ch/actual...)

Relativement aux bureaux, certaines sociétés pratiquaient déjà activement le télétravail et avaient réduit leur besoin de surface en conséquence. Les autres se frottaient déjà timidement à ce mode de travail, à l'image du groupe Richemont. Mais la crise sanitaire les a obligés à développer intensément cette voie. Les investissements dans la technologie qui rend possible ce mode de travail ont massivement été augmentés. Les collaborateurs, ainsi que les employeurs, ont découvert avec plaisir que la qualité de vie augmentait et que la productivité ne faiblissait pas. Un juste équilibre doit cependant être trouvé entre travail et télétravail. De même, les horaires deviennent plus flexibles. Mais une réduction de l’occupation des places de travail actuelles implique une réduction des demandes des surfaces. Le co-working s’installe durablement aussi dans les centres urbains et permet aux collaborateurs d’investir d’autres lieux que ceux à disposition chez eux pour pratiquer le télétravail. Ils n'ont plus besoin de revenir sur un site souvent excentré de leurs opérations. Les bureaux inadaptés vont donc voir une décote importante de leurs loyers. De plus, dans les cartons, de nombreux projets vont sortir de terre. Pour qui? Cette nouvelle qualité de vie cherche à travailler, habiter et acheter dans un périmètre plus restreint, autour de chez soi, surtout avec une mobilité de plus en plus compliquée. Certains projets ont même mélangé bureaux, commerces et habitations. Ces expériences existent déjà dans certaines grandes villes, et cela fonctionne.

On a tous appelé à un arrêt du vent de folie qui prédominait avant l’arrêt brutal que nous avons connu. C’est ce qu’on appelle la décroissance. Nous la vivons, mais sommes-nous prêts à l’assumer financièrement quand le bateau tangue ?!

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