Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Achetez les yeux ouverts!

Acheter un objet immobilier ne doit pas se faire sans regarder tous les aspects qui sont liés à l’objet, de près ou de loin. Il faut être suspicieux, car souvent, les objets mis en vente vont nécessiter des travaux. Les questions importantes sont mis en exergue.

Les pièges sont partout ! Il y a d’abord les courtiers qui fleurissent de partout avec des sites internet très tendance basés sur des algorithmes plus ou moins au point, à la méthode Uber. Cela rappelle furieusement les années 80 et la « bulle techno » de 2000 (https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_spéculative_(Internet)). Pour toucher une commission qui se réduit comme une peau de chagrin, ils sont prêts à vous vendre la lune, croyant souvent que c’est le soleil.

Pour résumer, il faut regarder de près ce qui est proposé, sous de nombreux angles.

Affectivement, il ne faut jamais acheter ce qu’on n’aime pas, juste histoire de faire une « bonne affaire ». Ce sera toujours à contrecœur qu’il faudra dépenser de l’argent par la suite pour l’entretien. Ce sera naturellement mal fait. De même, il ne faut pas acheter dans la précipitation, sous prétexte que 50 autres personnes ont déjà manifesté leur intérêt et sont déjà chez le notaire. Un achat immobilier doit toujours se faire la tête froide.

Le côté légal est aussi très important, des frais pouvant être cachés. Si les vitrages sont encore composés de doubles fenêtres, par exemple, il faudra prévoir un budget pour les remplacer. Cela aurait dû être fait également, et il y a plusieurs années. La chaufferie est-elle aux normes ? Pour un immeuble, les travaux de rénovation dans les appartements ont-ils tous été fait en demandant une autorisation. Sinon, il faut s’attendre à devoir rendre des loyers en cas de dénonciation. Est- ce que les pièces des appartements ont été modifiées sans autorisation ? Quid des travaux effectués sans autorisation et de l'évacuation de l'amiante? Voire pire, est-ce que des appartements ont été réunis sans demander de permis à l’Etat. Il faut toujours se renseigner sur la durée des baux d’un immeuble et des litiges éventuels.

La LDTR (L 5 20) et sa très nombreuse jurisprudence règle ces questions, et bien d’autres, quand ce n’est pas la LCI (L 5 05). Il y a plus de 100 règlements et lois qui régissent l’immeuble, au sens large. Et ce chiffre n’est pas prêt de se réduire.

Des restrictions légales peuvent aussi grever l’objet. Il faut dans tous les cas demander un extrait du Registre Foncier et voir les servitudes en charge, notée (C) sur le feuillet. Par exemple une servitude en charge de vue en faveur du voisin peut ruiner le rêve de surélévation de l’immeuble.

Il y a aussi des restrictions moins évidentes, comme celles liées à la présence d'une forêt touchant la parcelle, d'un cours d’eau ou encore du bruit, qu’il soit causé par une route ou les avions. Comme me le rappelait un employé de l’Etat récemment en pleine zone industrielle, ce n’est pas parce qu’il n’y aucun arbre qu’il n’y a pas de forêt. Le propriétaire ou son prédécesseur peut avoir accordé des droits à bâtir au voisin, ce qui rend inconstructible le reste de la parcelle. Une zone réservée ou de développement peut nécessiter de regarder l’avenir de la parcelle différemment (https://www.ge.ch/consulter-plans-amenagement-adoptes/autres-plans-affectation). Dans la même logique, attention aux plans spéciaux (site ou PLQ) qui peuvent prévoir un autre destin pour la parcelle.

Les contraintes peuvent être aussi techniques. Prenons l’exemple d’un immeuble des années soixante où les colonnes sanitaires n’ont jamais été changées. A très court terme, il faudra les remplacer. Les coûts seront conséquents et les gènes pour les locataires très présentes. Ces derniers seront en droit de demander des baisses de loyer. Sans compter que ces travaux ne pourront pas être répercutés sur les loyers. Un immeuble construit avant le premier choc pétrolier (https://fr.wikipedia.org/wiki/Premier_choc_pétrolier) possédera une isolation thermique anecdotique. Si dans le cas d’un immeuble, les frais de chauffage sont à la charge des locataires (pour combien de temps encore ?!), ce n’est pas le cas dans les objets à usage propre.

L’obsolescence fonctionnelle peut aussi réserver des surprises. Aujourd’hui, la majorité des immeubles des années soixante ne correspondent plus aux modes de vie (pour exemple les cuisines laboratoires pour les logements et le manque de techniques dans les immeubles de bureaux). S’il est aisé de refaire complètement un immeuble commercial comme cela se fait actuellement à la route des Acacias, cela devient quasiment mission impossible (LDTR oblige) avec des immeubles contenant des logements, quand ils ne sont pas protégés. A terme, avec la détente du marché locatif qui se profile aussi à Genève, il sera naturel pour le locataire de procéder à un arbitrage. Il prendra alors en compte notamment les charges, l’entretien, les aménagements extérieurs et bien sûr les finitions intérieures en relation au loyer demandé.

Alors, avant d’acheter un bien immobilier, ne soyez pas aveuglés par ce que vous voyez !

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