Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

2020, des temps incertains!

Temps incertains et de consolidation de marché invitent à la prudence même si les feux sont au vert sur l’immobilier !

2019 a fait surgir des freins à tout développement de Genève (courbes PSIA, référendum contre les déclassements, gel de l’augmentation de la densité en zone villa, nouvelles normes énergétiques,…). A contrario, la mise en en route du Léman Express va redessiner les axes de transport et de croissance, ce qui va façonner à terme un nouveau visage du canton, si les résultats effectifs sont à la hauteur des attentes théoriques.

Cela place naturellement l’immobilier genevois sous une nouvelle lumière pour 2020.

A l’image de ce qui se passe dans le marché de l’art, des montres ou encore des voitures de collection, les objets qui montrent le moindre défaut reçoivent une décote immédiate. Mais cela ne se vérifie pas pour les immeubles locatifs de logement qui semblent encore bénéficier d’un niveau soutenu de prix en raison d’un assèchement important de l’offre. Les grands projets actuels sont essentiellement destinés à la location et, s’ils vont offrir un bol d’air en termes d’offre aux locataires, ne vont pas pour autant assouplir le marché des immeubles.

Par ailleurs, de nombreuses surfaces de bureau sont en cours d’achèvement dans plusieurs zones périphériques également. Dans ce secteur, le taux de vacance est déjà fort et la prévision de la croissance mondiale en berne. Les surfaces existantes, d’autant plus si leurs infrastructures sont anciennes, voire obsolètes, se retrouveront sous pression. Dans ce marché d’acheteurs (ou de locataires), ce qui est proche des nœuds de transports publics, comme les gares, attirent naturellement les entreprises au détriment des autres localisations (https://amint.ch/wp-content/uploads/ILB-n°24-1er-semestre-2020.pdf). La dernière transaction à côté de la gare de Cornavin le démontre bien. Les outils technologiques permettent, et ce n’est que le début, de modifier notre rapport au travail. Le télétravail ou le coworking se sont installés dans notre quotidien. Le besoin en surfaces diminue alors forcément et la divergence entre la projection de construction et les besoins effectifs ne s’en ressent que plus fortement.

Le commerce de détail, à l’image d’un grand groupe suisse ayant récemment décidé de restructurer ses activités (https://www.tdg.ch/suisse/manor-separe-douzaine-directeurs/story/25607016), et particulièrement les centres commerciaux, vont continuer à subir la concurrence acharnée de la vente en ligne. La réalité virtuelle, encore balbutiante, développera encore plus la vente par internet. Il deviendra possible d’essayer un habit sur un soi virtuel, par exemple. La durée des nouveaux baux se raccourcit, mettant en évidence l’absence de projection pour les nouveaux commerçants.

Soit les commerces traditionnels se réinventent et trouvent une complémentarité avec le modèle en ligne (https://www.tdg.ch/geneve/actu-genevoise/franc-fort-empoisonner-bongenie/story/12744104), soit ils vont fermer boutique.

En zone industrielle, la majorité des constructions s’adressent aux industries dites « propres » ou technologiques. Les artisans traditionnels peinent à trouver des locaux de qualité et permettant un accès pour la clientèle, même dans les périphéries. Comme l’offre est anémique, on pourrait imaginer une pression sur les prix vers le haut. Mais comme il est souvent demandé aux acquéreurs d’immobiliser une grande part de fonds propres, nécessaires à l’entreprise, les prix dans ce secteur, après avoir effectué un rattrapage, se stabilisent au niveau actuel.

Dans un autre domaine, obtenir une autorisation de construire pour un immeuble de logements relève du défi. Un carcan législatif couplé avec des services étatiques qui n’arrivent pas à parler d’une même voix consomment beaucoup de temps et de ressources à ceux qui, encore optimistes, voire candides, se projettent dans l’aventure. Les recours de toutes sortes bloquent encore le début des travaux, parfois de manière incompréhensible.

De nombreuses voix s’élèvent aussi contre toute nouvelle construction d’immeubles à Genève sous des prétextes multiples. Le renforcement de la loi sur l’aménagement du territoire a étendu le processus encore plus complexe et les courbes PSIA (bruits liés à l’aéroport) ont réduit fortement la capacité du territoire d’accueillir de nouveaux logements, mais là encore après une longue procédure qui n’offrait aucune visibilité aux acteurs de l’industrie.

Certains partis politiques ont clairement affiché leurs volontés d’étatiser le sol en ne construisant que des logements dévolus à la location. Or, beaucoup de famille rêvent toujours de devenir propriétaires, ce qu’on constate lors de ventes de lots PPE qui attirent parfois plusieurs centaines de candidats solvables.

En raison des freins au développement et de la rareté des logements abordables, les ménages ne sont plus prêts ou capables de payer des prix élevés. D’autant plus que les banques n’ont pas assoupli leur politique de financement. Pour devenir propriétaires, de nombreux acquéreurs choisissent de traverser les frontières du canton. Cela risque de se renforcer avec les nouvelles possibilités offertes par le Léman Express et les nouvelles pratiques administratives en zone de développement. En effet, l’Etat, dans ces zones, permet au propriétaire de majorer de 30% la valeur de son bien en cas de vente (mais au maximum CHF 800'000.-). Comme il n’est pas possible de répercuter cela sur les loyers des logements sociaux, c’est naturellement le prix de la PPE qui va augmenter. Les prix du m2 PPE avoisinera alors probablement les CHF 8'000.-, venant concurrencer les prix des objets sur le marché libre. Mais l’Etat y impose un niveau de finitions moindre(!) pour faire tourner les plans financiers qui intègre des éléments à des prix qui n’ont plus cours uniquement pour produire des logements bon marché. Ce sera probablement un nouveau facteur qui incitera les acquéreurs à emprunter le Léman Express, vers la France ou le canton de Vaud où la propriété est toujours encouragée. Et il est bon de rappeler que les frontaliers français sont taxés à Genève, alors que les Vaudois ne sont taxés que dans leur canton…

En contrepartie, le marché locatif n’est plus prêt à payer n’importe quel loyer. Cela se ressent déjà sur le taux de vacances des objets aux loyers de la tranche supérieure. Sur les objets traditionnels, une différence de CHF 100.-/mois peut faire qu’un appartement se loue ou pas. Dans cette constellation, le prix des immeubles de rendement restera toutefois soutenu. Leur sous-jacent est le taux d’intérêt (par comparaison avec des investissements alternatifs) et personne ne voit les taux directeurs prendre l’ascenseur alors que la croissance mondiale stagne. Aux USA avec la présidentielle qui arrive à grands pas, le statut quo sur les taux sera de mise. Nous assisterons peut-être même à une réduction du taux de la FED. En Suisse, les taux négatifs vont donc probablement perdurer, ce qui va pousser les grands acteurs institutionnels à continuer d’investir dans la pierre à des prix parfois incompréhensibles mais qui se justifient par le coût de laisser leurs fonds propres en compte courant.

En plus, de nouveaux acteurs sont apparus en Romandie, comme les sociétés faisant appel au crowfunding (financement participatif) qui font un travail de sélection et de gestion, mais laissent porter le risque à ceux qui souscrivent les parts (comme un propriétaire traditionnel). Avec ce procédé, ils font naturellement augmenter les prix. Ainsi, comme les objets sont rares, même ceux qui demanderont à court terme de lourds investissements trouvent preneur à n’importe quel prix, ce dernier étant justifié par un rendement brut attirant. Et ce n’est pas l’augmentation obligatoire des fonds propres imposée par la FINMA qui va changer quelque chose. Cela éliminera peut-être l’investisseur occasionnel, mais avec des parts à CHF 25'000.- l’eldorado immobilier semble accessible à tout un chacun…

En zone villa, le prix des terrains est aujourd’hui clairement orienté à la baisse. D’un côté les zones réservées font planer un contrôle des prix du terrain à CHF 1'000.-/m2 (par analogie avec la zone de développement à laquelle ils sont possiblement destinés à l’issue de la période de réflexion) et de l’autre le moratoire sur l’augmentation possible de la densité dans cette zone réduit clairement la valorisation des sols. Surtout que la date de la fin du moratoire est des plus floues puisqu’elle se base sur les futures concertations avec les communes… Avec ce moratoire, les prix des terrains vont cesser la lente progression qui avait récemment repris, et encore plus dans les zones excentrées. Seules quelques zones bien particulières (pieds dans l’eau ou belle vue dégagée sur le lac) conservent un potentiel de stabilité.

La volonté étatique renforcée de faire baisser la consommation énergétique des immeubles à court terme modifiera leur valeur car les investissements à consentir peut impacter fortement les équilibres existants. Un nouveau bras-de-fer sur les charges de chauffage se prépare entre locataires et propriétaires…

Ainsi, plus que jamais, la prudence s’impose en investissant même si les rendements paraissent intéressants au vu de ce que propose certains marchés, mais il convient de bien analyser les tenants et les aboutissants des projets envisagés. L’année 2020 pourrait bien voir de nouvelles surprises se produire. C’est dans l’air du temps à l’image des Tweets.

Ainsi, plus que jamais, il faut faire confiance au vieil adage de l’immobilier: situation, situation et situation !!!

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