Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Détails de construction et rendement

Tous les immeubles ne sont pas égaux devant le rendement.

Avec les taux d’intérêt au plus bas, ceux de la BNS négatifs, l’incertitude planant sur les marchés des actifs mobiliers et l’Etat n’encourageant pas la construction de nouveaux immeubles, les rendements immobiliers sont au plus bas pour celui qui cherche un nouvel objet.

Mais aujourd’hui la société a changé. Les incivilités sont légion et le respect du bien d’autrui s’effrite.

Les charges courantes d’entretien d’un immeuble revêtent donc une importance toute particulière quand on sait qu’elles incombent uniquement au propriétaire. Le rendement en est impacté et diminue naturellement. Des finitions qui s’apparentent à de la haute couture ou à de la joaillerie impliquent des frais de remise en état plus importants qu’en moyenne.

Ce temps d’avril pluvieux nous rappelle que la conception revêt une autre importance pour le rendement. En effet, certains architectes se régalent d’une architecture minimaliste où les détails sont laissés de côté pour des raisons esthétiques. Certes, cela satisfait l’œil comme une construction épurée de Le Corbusier. Mais ce qu’on ne dit pas, c’est que pour conserver cette pureté, tous les cinq ans, la villa Savoye doit être repeinte. Il est en effet fréquent que pour affirmer ses idées, le concepteur fasse l’impasse sur des détails constructifs qui protègeraient et pérenniseraient le bâtiment. Et les charges d’entretien extraordinaires n’incombent qu’au propriétaire.

Ainsi, quand un immeuble rapporte 5% d’intérêt brut, une conception trop sensible aux déprédations pourra porter ce taux à 4% et des détails ignorés à 3%. Il faudra encore déduire les charges courantes et le rendement pourra même chuter en-dessous de ce que l’OBLF prévoit. Ainsi, deux immeubles, de par leur conception, ne rapportent pas nécessairement le même capital.

Certains rétorqueront qu’un bâtiment érigé par un architecte renommé est un gage de plus-value. Construit en 1982, le Portland Building de Michael Graves, immeuble symbolique du renouveau architectural, est un gouffre financier à cause de ses fuites récurrentes. A tel point que le propriétaire envisage aujourd’hui sa démolition complète.

Ainsi, c’est un pari qui peut être risqué de choisir un architecte renommé, mais peut-être oublié demain. Dans 10 ans, Zaha Hadid, récemment disparue, sera-t-elle encore dans nos mémoires?

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