Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Des bureaux vides: il y en a pléthore!

Tout le monde s’accorde pour admettre que les loyers du résidentiel baissent, du moins dans le haut de gamme. Mais le secteur commercial devrait focaliser toute notre attention. En effet, il en a jamais été autant construit et les annonces qui lui sont dédiées se multiplient. Il n’y a qu’à regarder le journal TOUT IMMOBILIER, la majeure partie des annonces est consacrée aux locaux comerciaux. Les bailleurs font preuve de la plus grande imagination pour attirer les bons locataires en inventant toute sorte de cadeaux. Les entreprises n’affluent pas pour s’installer à Genève. Les conditions fiscales restent floues et certains voudraient encore augmenter les impôts.

Pour ces raisons, on assiste à un déplacement des locataires. Ceci laisse des surfaces vacantes, souvent excentrées, trop chères et mal adaptées aux nouvelles demandes du marché. De plus, les modes de travail sont en pleine évolution. Télétravail, coworking et structures décentralisées sont les principales causes qui font que les immeubles datant d’il y a plusieurs années deviennent obsolètes. De plus, les bureaux n’ont jamais été construits en envisageant que les conditions du monde du travail pouvaient changer. Imaginer que baisser les loyers va suffire à terme pour stabiliser le mouvement de baisse est une erreur. En effet, de nombreux nouveaux bureaux arrivent encore sur le marché.

Pourtant, les conditions sont réunies pour pérenniser des constructions. Il faut prévoir plus de cages d’escalier pour distribuer de petites entités. Car ce sont elles qui sont recherchées aujourd’hui. Elles répondent au tissu économique genevois qui accueille plus de micro-entreprises que de grandes multinationales. Et elles peinent à trouver des locaux de 100m2 environ. Il y a aussi lieu de prévoir des espaces communs qui peuvent abriter des services comme des centres d’impression. Pour exemple, toutes les photocopieuses intègrent des comptes utilisateurs. Un central téléphonique ou de secrétariat par étage pourrait suffire à plusieurs entités. Et surtout, prévoir les techniques et des balcons qui permettent de convertir provisoirement un bureau en logement, puis de le réaffecter en habitation, est maintenant possible légalement. C

es bureaux devenus appartements ont aussi l’avantage de pas avoir leur loyer contrôlé par l’Etat lors de travaux. Avec des unités divisibles par tranche de 100m2 environ permet de flexibiliser les affectations et de rendre pérenne les revenus. Le secteur commercial requiert toute notre attention, non seulement au niveau des loyers, mais aussi au niveau de leur typologie.

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