Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Construire à Genève : un casse-tête psychotique

Genève détient un pourcentage très faible (16%) de propriétaires. Mais, être locataire signifie que quelqu’un d’autre est propriétaire et a suivi le parcours du combattant pour le devenir :

1)    Le projet élaboré, une demande d’autorisation de construire est déposée.

2)    Le Département prend un mois, au moins, pour enregistrer le dossier (même pour un cabanon de jardin). C’est aussi le temps qu’il prend pour enregistrer les pièces complémentaires qu’il demande.

3)    Chaque service demande un complément, tous contredisant les autres.

4)    Puis, généralement, une commission, qu’elle soit des monuments et des sites ou d’architecture, demande aussi un complément. Normal, il faut toujours jouer un rôle professoral, car seule la commission connaît ce qui est bon.

5)    Puis, c’est la commune qui n’est plus d’accord avec la modification qui essaye pourtant de satisfaire tous les services.

6)    Mais entretemps, le service de l’énergie qui n’a toujours pas statué deux mois après avoir reçu le dossier (qu’il a perdu), émet une demande de complément qui va assurément modifier le projet.

7)    Puis, la direction de l’aménagement du territoire trouve que les abris à vélos sont mal placés et que l’immeuble devrait être placé plus au nord, mais juste un peu.

8)    Cette nouvelle mouture ne satisfait plus la commune ni cette commission, garante de la plus haute qualité architecturale genevoise.

9)    La direction de la mobilité y ajoute sa patte en demandant de déplacer l’accès du garage, qui satisfaisait pourtant un très grand nombre.

10) Et la police du feu s’aperçoit qu’elle a mal lu les plans.

11) Et, là, on a même pas évoqué le service qui s’occupe de tout arbre dont le diamètre du tronc est supérieur à 15 cm !

En résumé, cela fait au moins 2 ans que le projet tourne en rond. Ouf ! On se dit que l’histoire touche à sa fin. Pas dut tout !

La direction du logement demande à ce que le projet soit revu car avec de petites modifications, il serait possible de réduire le coût de l’immeuble.

Une fois tout ces allers-et-retours terminés, 3 ans plus tard, un arrêté du Conseil d’Etat est préparé en un mois pour être adopté 4 mois plus tard, s’il n’y a pas de vacances.

Le projet est autorisé, yes !

Ah, on a oublié les recours des voisins qui trouvent qu’il y aura trop de trafic et que les immeubles leur feront de l’ombre, sans parler d’une association de protection du patrimoine qui juge que le nouvel objet va dénaturer durablement l’exxxcccceeeeptionnnellll tissu avoisinant.

On vient de rajouter une année, mais on est plus à une année près et, de toute façon, c’est le locataire qui va payer tout cela, alors…

Vous ouvrez grands les yeux ?! Pour l’anecdote, un bureau a déposé le même jour une demande accélérée à Genève pour un pavillon provisoire scolaire de 4 classes et un complexe scolaire complet sur Vaud. Le même jour, il a reçu l’accusé de réception dossier de la part de l’Etat de Genève et … l’autorisation de construire pour le complexe scolaire.

Pour une fois, l’herbe est vraiment plus verte ailleurs. L’architecte y consulte l’administration qui sous quinzaine lui donne la synthèse des modifications à apporter au projet. Une fois la demande officiellement déposée, le dossier est traité sous 90 jours au plus et les autorités lèvent les oppositions parce que le projet est conforme. Finalité, le chantier peut démarrer en une année.

Plusieurs pistes sont envisageables à Genève, car le département fonctionne encore comme il y a plus de 20 ans et ne s’est pas adapté.

D’abord, introduire un guichet unique avec un chef de projet qui suit les projets de logements et effectue une synthèse des demandes de complément pour que l’Etat ne parle que d’une seule voix. Cela permettrait un gain de temps certain et éviterait de consulter touts les services les uns après les autres et essayer de vainement tous les satisfaire.

Ensuite, réduire le temps d’enregistrement et de traitement des dossiers.

Puis, donner des instructions claires aux services pour que ceux-ci ne se prennent pas pour l’Etat dans l’Etat. Le mieux est, dans ce cas, toujours l’ennemi du bien.

Mais surtout ce n’est pas à Genève, avec ses commissions et ses procédures interminables, que la production architecturale est acclamée internationalement.  Finalement, une autre piste serait que l’Etat décrète d’intérêt public les demandes d’autorisation qui comprennent plus de 60% de logements sociaux.

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