Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Cela vous rappelle quelque chose ?

Dans les années 90, le prix des objets était déterminé par la capacité des acquéreurs à tenir les charges.

Pendant les années 2000, il appartenait aux acquéreurs de démontrer qu'ils pouvaient assumer les charges liées aux hypothèques et à l'entretien de l'objet.

Cela confirme l'aspect de cycle que nous rencontrons dans tout marché, et aussi dans celui de l'immobilier.

Certains essayent de vous faire croire qu'ils peuvent prédire un mouvement du marché, des surchauffes, voire des bulles. Pour cela ils utilisent les mêmes programmes qui ont plongé la planète dans une crise financière profonde en 2008, et qu'ils n'ont pas réussi à anticiper, voire prédire!

Le marché peut être senti et analysé, mais seulement après coup. Tout le reste n’est que prédiction !

Aujourd'hui, nous constatons une phase de contraction qui se traduit par deux phénomènes identifiables, et que nous avons déjà vécus.

Le premier tient au fait que les vendeurs sont encore dans l'espérance d'une croissance des prix. A contrario, les acheteurs attendent une correction plus importante et retiennent leur acte d'achat. De ce fait, comme nous le découvrons dans plusieurs analyses, le marché ralentit, ce que nous constatons avec le nombre de transactions moindres qu’en 2012.

En parallèle, les établissements bancaires, pour des raisons sur lesquelles il faudrait faire un rédactionnel complet, ont resserré très fortement l’octroi de prêts hypothécaires. L'impact sur le prix de transaction est immédiat. En effet, ce qui importe plus que tout aujourd'hui, c'est la capacité des acquéreurs à assumer les charges diverses liées au bien convoité. Et pas seulement les charges actuelles, mais également les futures. De ce fait, le marché est aujourd'hui directement dicté par les instituts de financement. On trouve donc naturellement des annonces qui vantent l'accession à la propriété pour un montant mensuel, comme dans les années nonante.

Ainsi, il est facile de prétendre que le marche connaît actuellement une phase de correction. La grande question est de savoir ce qui va se produire ces prochaines années.

Faut-il se fier aux machines qui scrutent le marché et produisent des indices bidon, aux gurus de tout genre qui veulent vendre leur marchandise ou à Madame Irma?

Comme nous l’avons plusieurs fois exprimé, l'achat personnel ne doit pas être spéculatif et doit assurer un toit à la famille. Garantir les charges, rembourser sa prévoyance, amortir les autres emprunts ont toujours été, mais toujours, signe de conservation du patrimoine.

Mieux vaut devoir de l'argent au fisc qu'aux banques qui peuvent vous exécuter selon leur bon vouloir, comme dans les années nonante.

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