Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Avant un achat immobilier, quelques règles de base

L’achat immobilier est souvent un acte trop impulsif.

Il y a quelques points essentiels qu’il ne faut pas négliger, au risque de déchanter. Les bâtiments sont comme les être humains. A partir d’un certain âge, il faut vérifier certains éléments, et régulièrement.

Avant tout chose, quand on achète un appartement, il faut demander le compte-rendu de la dernière assemblée générale. Celle-ci va livrer les constatations des problèmes récurrents dans l’immeuble et les décisions qui auront éventuellement été prises à leur sujet. Mais plus encore, cela permettra de comparer le montant des travaux à entreprendre à celui provisionné dans le compte de rénovation. Si ce dernier n’est pas suffisamment approvisionné, les copropriétaires devront mettre la main à la poche.

De ce fait, tous les immeubles dont l’âge est supérieur à 50 ans et qui n’ont pas reçu de rénovations importantes, verront les mêmes défauts s’afficher. L’étanchéité des toits plats sont souvent en fin de vie. En cas de rénovation, la nouvelle loi sur l’énergie imposera une optimisation énergétique avec la pose de capteurs solaires. Les frais sont souvent très importants.

Les vitrages sont aussi la deuxième source d’inquiétude. Surtout que dès 2016, une des 108 lois et réglements régissant l’immobilier imposera une performance énergétique excellente que seuls des vitrages neufs pourront assurer. De plus, sans rénovation, et nous ne parlons pas ici d’entretien, les colonnes sanitaires devront être remplacées parce qu'usées, ce qui n’est pas possible avec les artères d’un être humain.

Le chauffage sera assurément une source de souci à très court terme, s’il n’a pas déjà été remplacé. Le système électrique sera probablement désuet, voire obsolète.

Mais même un fois tous ces travaux effectués, l’immeuble affichera toujours son âge. En effet, les normes d’isolation phonique sont devenues toujours plus sévères et les charges courantes d’un immeuble ancien sont plus importantes. Toutes ces constatations s’appliquent aussi aux maisons.

Alors ? Redevenons un petit peu rationnel lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Car, à surface égale et finitions similaires, deux biens immobiliers construits à deux moments différents devraient montrer des prix inégaux. Aujourd’hui, la différence est minime et cela provient du marché sous tension, avec une offre très faible.

Ce qui manque, c’est l’information. En France, par exemple, le vendeur doit donner l’étiquette énergétique du bien, ainsi que différents contrôles, comme l’absence d’amiante, de plomb, de termites, de conformité électrique,…

De là à imaginer qu’en cas de baisse du marché, le prix des biens plus anciens corrigera plus, il n’y a qu’un pas.

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