Hamdaniamine

DIRECTEUR EXÉCUTIF DE CBRE SUISSE

Amine Hamdani est membre du conseil d'administration de CBRE Suisse et responsable des investissements. Il a une expérience locale dans les domaines des transactions immobilières, échanges d'actifs contre actions pour caisses de prévoyances, du conseil en projets hôteliers et financement immobilier.

Amine a rejoint CBRE Suisse en 2014 après quatre ans chez UBS AG à Zurich. Dans le cadre de ses fonctions chez UBS SA, Amine était responsable du département Real Estate Advisory en Suisse Romande ainsi que d'assister les conseillers à la clientèle dans le cadre de financements immobiliers structurés et syndiqués spécifiques à travers la Suisse.

Avant de rejoindre UBS, Amine a travaillé chez CBRE à Dubaï et à Londres pendant cinq ans. Au cours de sa carrière chez CBRE, il a fondé la division de structuration de fonds et d'investissement indirect à Dubaï et a été impliqué dans les investissements et les flux de capitaux entre Londres et Dubaï.

Du rendement immobilier? tout le monde en cherche! mais regardons nous là où il faut ?

Depuis plusieurs mois, la presse s’est fait l’écho des risques qui guettent le marché immobilier en Suisse, en ce qui concerne le secteur résidentiel et commercial, en soulignant un contexte de fin de cycle. Pourtant, des classes d’actif émergentes sont aujourd’hui en pleine croissance et n’attire que peu de lumières. Parmi elles, les résidences étudiantes, les résidences pour séniors, l’hôtellerie et les datacenters, se démarquent. Elles sont certes plus risquées mais offrent également des taux de rendements plus attractifs que les bureaux ou les logements. À l’avenir, ces placements immobiliers dits « alternatifs » devraient prendre une place de plus en plus importante dans les stratégies d’allocations des investisseurs.

L’immobilier « alternatif » est-il en train de devenir un segment « mainstream » pour les acteurs de l’immobilier ? Pour répondre à cette question, rappelons d’abord dans quel contexte évolue l’industrie immobilière actuellement.

Le marché immobilier est traditionnellement concentré sur quelques typologies d’actifs : les logements, les bureaux, les surfaces de ventes et les bâtiments industriels et de logistique (à moindre mesure) restent les typologies prédominantes dans les portefeuilles des investisseurs en Suisse. Ces derniers déploient une part croissante de leurs capitaux dans l’immobilier en générant une forte croissance de l’activité de l’investissement, qui a atteint près de 2 milliards de francs en 2018 en Suisse romande, rien que pour l’immobilier commercial (hors résidentiel). Face à une telle compétition entre les investisseurs, la hausse des prix et la baisse des taux de rendement sans précédent qu’ont connu ces classes d’actifs ces dernières années, ont rendu l’immobilier de rendement relativement moins attractif.

Un contexte favorable pour investir dans les secteurs immobiliers « alternatifs »

Par ailleurs, les fondamentaux des marchés immobiliers en Suisse ont commencé à montrer des signes d’affaiblissement depuis quelques années, de diverse amplitude selon les régions. En ce qui concerne les bureaux et les logements, il s’agit d’une augmentation des taux de vacance, d’une pression sur les loyers, et d’une progression ininterrompue des volumes de surfaces construites et en construction. Quant aux surfaces de vente, une concurrence de plus en plus forte du commerce en ligne pèse sur les chiffres d’affaire des détaillants, et conduit à toujours plus de fermetures de magasins dans la plupart des villes.

Ces évolutions posent la question du bien-fondé d’une telle ruée des investisseurs vers ces typologies d’actifs, et de leur potentiel de performance à long-terme. En effet, dans un environnement où les taux de rendement sont au plus bas, et les risques locatifs plus importants, le risque ajusté aux rendements devient moins favorable pour ces secteurs. Or, dans une recherche de rendements supérieurs couplée à un risque maîtrisé, les acteurs de l’investissement en immobiliers sont incités à regarder vers des solutions d’investissement novatrices.

Par conséquent, de nouvelles classes d’actifs historiquement moins sujettes aux flux de capitaux alloués à l’immobilier se retrouvent sur le devant de la scène. Parmi elles, l’hôtellerie, les logements étudiants, les résidences pour les séniors ou les datacenters, tirent leur épingle du jeu. En témoigne l’explosion des investissements dans ces secteurs « alternatifs »: en 2018, les volumes investis étaient supérieurs de 70% à leur pic historique de 2006 à travers l’Europe (figure 1).

Figure 1 : Evolution des volumes d’investissements dans l’immobilier « alternatifs » en Europe

Source : CBRE Research, 2019.

Ces secteurs de l’immobilier « alternatif » partagent en commun le fait que leur valeur découle de leur potentiel opérationnel, c’est-à-dire de la profitabilité de l’activité générée au sein du bâtiment. Le propriétaire des murs, s’il ne gère pas lui-même cette activité, fait appel à un prestataire spécialisé pour en assurer la gestion à sa place. Pour simplifier : selon les dispositions des contrats convenus entre les parties, le propriétaire pourra percevoir une rémunération fixe après avoir délégué le risque opérationnel au prestataire. Sinon, l’investisseur pourra prendre à son compte le risque opérationnel et obtenir un revenu variable en fonction des performances de l’activité. Chacune de ces options conviendra à un éventuel investisseur selon son profil de risque.

Les tendances de long-terme soutiennent les fondamentaux de marché

Parallèlement, les changements structurels liés aux tendances démographiques, technologiques, et d’urbanisation, favorisent l’émergence de ces nouveaux produits de placement. Ils deviennent ainsi des cibles d’investissement plébiscitées notamment pour les acteurs institutionnels. De plus, les évolutions du cadre réglementaire dans les domaine juridiques, légaux et politiques, ainsi que les évolutions sociétales, resteront un facteur clé dans le développement et l’institutionnalisation de ces secteurs.

Dans ce contexte, quels atouts et quels risques prévalent pour ces classes d’actifs ?

  • 1- Hôtellerie

L’hôtellerie est certainement le plus établi des secteurs « alternatifs », et auquel les investisseurs sont le plus familiers (non sans certaines déceptions les deux dernières décennies en Suisse). L’expansion rapide du transport aérien, l’essor de la demande des pays émergents et en développement, et la consolidation du tourisme d’affaire et du marché du MICE (Meetings, Incentives, Conferencing, Exhibitions), ajoute un potentiel de croissance important pour le secteur. En comparaison avec cette forte hausse de la demande, la croissance de l’offre hotellière en Suisse – et plus généralement en Europe – est restée relativement faible ces dernières années.

Les investisseurs ont tendance à cibler les grandes villes, car elles bénéficient d’une plus grande liquidité mais aussi d’un mix équilibré entre tourisme de loisir et tourisme d’affaire, favorables à une résilience des performances opérationnelles. De plus, les perspectives positives sur ce marché encouragent les changements d’affectations, comme l’illustre la reconversion en cours d’un immeuble de bureaux en un boutique hôtel au centre-ville de Genève.

Toutefois, les fortes variations des taux d’occupations impliquent des risques de volatilité accrus des revenus, tandis que la hausse des coûts opérationnels (notamment les salaires) peut impacter la rentabilité de l’hôtel.

  • 2- Résidences étudiantes

La hausse constante de la population estudiantine, de plus en plus internationalisée, en provenance de pays en développement ou à travers les programmes d’échanges, constitue le principal moteur de la demande. À cet égard, la Suisse a vu sa population résidant dans un logement pour étudiants être multipliée par deux en dix ans, principalement sous l’effet de l’augmentation du nombre d’étudiants étrangers sur cette période.

Le développement de nouveaux bâtiments pourrait constituer un potentiel d’investissement important, au regard d’un renouvellement du stock plus lent que la croissance de la demande. Néanmoins le caractère opérationnel des résidences étudiantes est associé à un risque de vacance important, notamment hors période scolaire, ce qui peut impacter les rendements.

  • 3- Résidences pour les séniors

Les résidences pour séniors et les établissements médicalisées comme les EMS constituent une classe d’actifs encore prometteuse à l’avenir. Allongement de l’espérance de vie, passage de la génération du « baby-boom » à celle du « papy-boom », les prévisions démographiques sont éloquentes. En effet, l’accélération du vieillissement de la population ira de pair avec des besoins croissants d’accompagnement pour ces personnes, en termes de santé, de dépendance, ou de lutte contre l’isolement.

Le manque actuel d’offre de logements et d’établissements spécialisés par rapport à la demande potentielle en Suisse devrait s’accentuer. Ainsi, les développements de nouveaux produits devraient générer des opportunités pour les investisseurs. À noter qu’une régulation de plus en plus contraignante, une faible maîtrise des coûts opérationnels, ainsi qu’une disponibilité de main-d’œuvre limitée, constituent les principaux risques de ce secteur.

  • 4- Datacenters

Les datacenters connaissent une période de développement extrêmement rapide, en raison de la croissance exponentielle dans les besoins de stockage des données. C’est la très forte croissance des services informatiques hébergés, ou « cloud computing », qui génère l’essentiel de la demande pour les datacenters. De plus, l’essor de l’informatique hyperscale (« hyperscale computing ») et de ses trois principaux fournisseurs que sont AWS, Microsoft Azure, et Google Cloud Platform, implique une expansion des datacenters de plus en plus vaste géographiquement, souvent au plus près des utilisateurs, c’est-à-dire des régions urbaines. Avec l’implantation progressive de la 5G, la demande pour les datacenters devrait encore se renforcer dans les prochaines années.

Les marchés européens le plus établis se trouvent à Londres, Amsterdam, Paris et Francfort, et s’étendent vers les pays scandinaves et l’Irlande. Toutefois, le faible coût de l’électricité, l’effet de cluster de ses principaux centres (Zurich, Lucerne et Genève), et la qualité des infrastructures présentes, font du territoire helvétique une place de choix pour les hébergeurs.

Les investisseurs doivent cependant rester vigilants par rapport au risque d’obsolescence particulièrement important des datacenters, compte tenu des évolutions technologiques très rapides dans le secteur.

Des perspectives positives à long-terme

2019 devrait encore être une année faste pour l’investissement en immobilier « alternatif ». En plus d’offrir des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier commercial et résidentiel « traditionnel », ce secteur devient plus largement reconnu et institutionnalisé. À plus long terme, l’attrait pour ces produits devrait se renforcer, notamment grâce à l’impact positif des mégatendances (démographie, urbanisation, technologie, réglementation). L’engouement des investisseurs pour ces classes d’actifs doit donc s’appréhender au-delà d’un simple effet de mode. D’ailleurs, la dernière enquête réalisée par CBRE montre que 70% des investisseurs européens interrogés sont en recherche active d’opportunité d’investissement pour de l’immobilier « alternatif » (figure 2).

Figure 2 : Enquête sur les intentions des investisseurs pour l’immobilier « alternatifs » en Europe


Source : « CBRE EMEA Investor Intentions Survey 2018 »; basé sur 350 répondants.

Au regard de cet attrait croissant des investisseurs, il y a fort à parier que les taux de rendements de l’immobilier « alternatif » soient appelés à se compresser davantage ces prochaines années. Toutefois, il faut considérer que la prime de risque conférée à ces investissements (par rapport aux bureaux ou aux logements), reflète un degré de maturité plus faible, un risque opérationnel plus important et un risque d’illiquidité plus grand pour ces marchés. De plus, un niveau de connaissance très fin, via l’appel à des spécialistes notamment en phase de « due diligence », est nécessaire pour appréhender au mieux les risques réglementaires et opérationnels liés à chacun des secteurs. Cela implique un coût supplémentaire pour les acteurs institutionnels, dont l’expertise reste souvent concentrée sur les produits immobiliers les plus connus (bureaux, logements).

Ces actifs « alternatifs » devraient encore occuper une place grandissante ces prochaines années. Ce phénomène pourrait se réaliser aux dépends du secteur du « retail », pour lequel les investisseurs ont plutôt tendance à se désengager, et favoriser une meilleure diversification de portefeuille. Finalement, la classification entre les secteurs considérés comme « alternatifs » et ceux plus « mainstream » est loin d’être figée.

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