Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

A quoi bon étudier régulièrement le marché immobilier?!

Des entreprises auscultent le marché immobilier en permanence!

Le 3 juillet, Homegate, la plateforme suisse immobilière bien connue, résumait une analyse d’un des institut observant le marché immobilier: Tendances sur le marché immobilier suisse au premier semestre 2013. Plusieurs organismes scrutent le marché immobilier de manière régulière et publient, en général chaque trimestre, sur leur site, leurs constatations et, surtout, leurs prédictions.

Les banques utilisent d’ailleurs ces statistiques pour «expertiser» les biens qu’elles sont appelées à financer. Comment? Très simplement. Vous allez voir un banquier et lui communiquez notamment quelques informations telles que le numéro postal, la qualité du bien, la proximité de transports publics, d’écoles, l’étage et la surface. Fort des ces précieuses informations entrées dans le système central, un ordinateur à Zurich délivrera une valeur pour la banque.

La course à la réduction des coûts et à l’optimisation des revenus, conjuguée au besoin de placer sa confiance dans des outils informatiques statistiques fiables (les mathématiques ne se trompent jamais, les Subprime l’ont prouvé), ont poussé la plupart des établissements de financement et la Confédération à placer toute leur confiance dans les résultats de ces entreprises. Le système a tellement été développé que les banquiers ne vont plus voir les objets en construction qu’ils financent.

Les dérapages qui nous ont été décrits dans le quotidien La Tribune de Genève donnent un bon exemple des aberrations de cette recherche du gain maximum.

Un autre exemple de l’utilité de ces chiffres tient dans la crainte de surchauffe entretenue par les politiciens nationaux et les banquiers (UBS a même créé un indicateur pour déceler une bulle hypothécaire). Ainsi, dans les grands ordinateurs centraux, ils s’amusent à entrer de nouvelles probabilités telles que «Et si le PIB Suisse recule de 2%...» ou «Et si les forfaits fiscaux sont supprimés…» ou encore «Et si les salaires réels reculent de 10%...». Les simulations sont sans fin et il existe même un outil statistique pour les combiner.

Mais se déplacer hors de la tour d’ivoire et aller sur le terrain?! Ne rêvez pas trop.

En fait, si une prochaine crise devait survenir, ce serait là qu’il faudrait chercher probablement les vrais responsables. Car il est en effet impossible pour ces usines à gaz de prendre en compte le fédéralisme, avec ses situations cantonales toutes différentes.

En effet, le canton de Genève possède des lois très fortes qui protègent les locataires, ce que le canton de Vaud ne connaît pas. Ceci fait perdurer la pénurie de logement en vente dans le premier canton et il est fort probable que cela va continuer à s’aggraver.

Ce qui est important de retenir, c’est que ces instituts servent à constater le passé, l’art divinatoire étant extrêmement complexe! Mais, surtout, que lors de tout achat immobilier, il faut amortir, car trop dépendre des banques et des décisions issues des systèmes informatiques n’est pas bon!

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