Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

2018: l’amorce d’un tournant ?

Dans le domaine des immeubles de rendement, les caisses de pension ou les fonds d’investissement, pénalisées par des taux négatifs, préfèrent un taux sous-jacent de capitalisation même de 2.25% que de payer 0.75% à la BNS. Cela constitue finalement un rendement de 3%. Cela a deux corollaires principaux. Le premier est que les propriétaires privés n’ont plus accès à l’acquisition d’immeubles et que la gestion patrimoniale tend à disparaitre. Le deuxième est que pour répondre à l’attente de rendement des actionnaires, les locataires sont maltraités. Il n’y a qu’à voir ce qui se passe dans la rénovation de la rue du Rhône 49 à Genève, où il a été dit aux occupants que le propriétaire en comprenait pas pourquoi ils ne déguerpissaient pas.

Les régies sont aussi forcées de se réinventer. L’encaissement des loyers est le socle, mais la gestion patrimoniale active nécessite des compétences souvent hors de portée des collaborateurs. De plus, en pratiquant tous les métiers (courtiers, promoteurs, entrepreneurs,…), elles n’inspirent pas la confiance, même dans leur métier de base. Ainsi, les consolidations observées dans ce domaine en sont partiellement le résultat, quand elles n’essayent pas de monter de nouvelles structures dédiées aux tâches qu’elles devraient usuellement fournir.

Les bureaux sont un autre domaine d’étude pour un secteur dont les prix ont atteint des niveaux stratosphériques ces dernières années. En premier, le monde du travail évolue. Des nouveaux modèles de travail se développent avec, pour exemple, le coworking. Les bâtiments existants possèdent peu de flexibilité et ne répondent pas à ces attentes nouvelles. La généralisation des plateformes électroniques d’échanges permet d’utiliser différemment les places de travail. Certaines entreprises l’ont anticipé en supprimant les places de travail attitrées. La future norme de communication 5G permettra de travailler partout, et parfois même plus vite que dans des murs. Cependant, le nombre de bureaux mis en location l’année prochaine et les suivantes sera très importante, à la gare Lancy Pont-Rouge, dans le quartier de l’Etang, à la rue de Lyon, sans compter ceux qui vont se libérer au centre avec le départ de la banque Lombard Odier.

La zone villa connait aussi une révolution. L’Etat, devant la densification importante et la privatisation du sol a émis un guide. Il explique dans quelles conditions une dérogation pour densifier sera accordée. La résultante de ce guide est que la zone villa, densifiée, tendra dans sa morphologie vers celle des villages. Que deviendra-t-il alors de la valeur des objets produits en bande, sans espaces de jeux communs ou chemin piéton hors des grands axes.

Pour les commerces de détail, la révolution est encore à faire. Les méga centres se construisent autour de Genève et les consommateurs deviennent moins frileux à l’idée d’acheter sur le net. Certaines villes aux USA l’ont déjà compris et ont changé leur mode d’achat. Les magasins au centre-ville deviennent des vitrines, des points d’échanges et des points de retrait. Seuls les géants avec un monopole, à l’image d’Apple se réservent encore le droit de différencier pleinement le processus d’achat en ligne et en boutique, mais c’est leur situation de monopole qui le leur permet. Ce qui est acheté par un canal ne peut être rendu par l’autre.

La pyramide des âges nous réserve des surprises et il y a lieu de prévoir plus de flexibilité dans les logements pour qu’ils restent pérennes. La LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations ; encore une Genferei selon le TF) ne le permet pas. Il n’est pas possible de séparer une pièce d’un appartement pour l’enfant devenu étudiant ou pour le parent devenu âgé afin que ses proches s’occupent de lui. De même il est impossible de les rejoindre à nouveau pour une famille qui s’agrandit. Aujourd’hui, les immeubles mesurent 15 mètres de profond, c’est ce qu’impose l’Etat et son service de l’urbanisme. Le plan qui en découle reste le même depuis Braillard (1930) : un hall central qui distribue côté jour cuisine et salon et côté nuit les chambres, les salles de bains se trouvant en alcôve. Pourtant d’autres modèles font leurs preuves à quelques kilomètres plus loin, en Suisse. Seulement, le modèle imposé aujourd’hui par l’Etat et ses commissions ne permet rien d’autre que les 15 mètres de profondeur usuelle. Tout le canton est bâti sur ce modèle depuis les années soixante avec ses grandes barres et ses esplanades en gazon pour chiens. L’autre risque réside dans la banalisation de l’architecture produite avec les logiciels d’architectes. Il n’y a qu’à regarder les résultats des concours. Toujours les mêmes façades et les mêmes espaces extérieurs. Tout cela provient des bibliothèques proposées par les programmes (on peut comparer, à Lausanne https://www.espazium.ch/traces/competition/view/45 ou à Genève, https://www.espazium.ch/caserne-des-vernets-entretien-aux-laurats-du-mep-pour-les-lots-de-logements). Triste !

Finalement, il existe une bombe à retardement que l’Etat ne voit pas. C’est celui de la sécurité. Aujourd’hui, le nombre de policiers est insuffisant pour assurer la sécurité en tout temps à Genève. Or, les gares sont des points importants où se développe souvent un sentiment d’insécurité, renforcé par les larcins en tout genre qui y sont commis. Ces prochaines années, Genève inaugurera quatre nouvelles gares reliées au CEVA. Garantir la sécurité des citoyens fait partie des tâches fondamentales de l’Etat. Cependant, on voit bien que ces mesures occupent toujours plus de place et de temps à l’aéroport. Quid des gares ?! Et comme ce dispositif prend toujours plus de place, il coûte toujours plus en immobilier.

Les enjeux sont importants et les nouvelles données nombreuses. Est-ce le début d’un grand changement, ou bien la collision avec le mur?

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