Bilan

Villars et Verbier marquent des points

La 10e édition du «Ski Property Report» édité par Knight Frank voit les deux stations sortir leur épingle du jeu, grâce notamment à plusieurs investissements effectués récemment. A l’inverse, les chalets dans les montagnes grisonnes font pâle figure.

A Villars-sur-Ollon (VD), le prix d’un chalet de 4 chambres a augmenté de 6% sur un an.

Crédits: RomanTyulyakov/villars

La bonne nouvelle? La moyenne des prix des chalets haut de gamme dans les Alpes n’a baissé que de 0,5% contre 1,8% l’an dernier. La vraie bonne nouvelle? Ce sont les stations suisses de Villars (VD) et de Verbier (VS) qui ont vu leur indice des prix progresser le plus, malgré la force du franc. Le rapport annuel de Knight Frank qui vient de sortir compare le prix d’un chalet de quatre chambres à coucher situé dans une excellente situation très centrale (le prix est le résultat d’une moyenne obtenue à la fois avec les objets neufs et les anciens en vente). Le «Knight Frank Ski Property Index 2018» ne reflète pas le prix au mètre carré. Il mesure les variations d’une année à l’autre. 

Les prix sont restés stables dans de nombreuses stations des Alpes analysées: Combloux (F), Crans-Montana, Andermatt, Gstaad (+0,6%), Méribel (+0,9%) ou encore Megève (+1,1%). Seules trois stations ont vu leur prix moyen fléchir significativement: Saint-Moritz (-11,1%), Klosters (-10,7%) et Davos (-9,0%). A l’inverse, Courchevel (entre +1,5 et +2,2%), Chamonix (+2,3%), Val-d’Isère (+3,0%), Verbier (+3,4%) et Villars (+6%) s’en sortent bien. Selon les spécialistes du réseau Knight Frank (dont Naef Prestige fait partie pour les stations suisses), cela s’explique par l’interaction entre les investissements consentis dans le domaine skiable, le niveau des équipements publics et semi-publics et les possibilités de mettre en location son bien.

Les atouts de Villars et Verbier

«Il y a eu une importante augmentation de la notoriété de Villars. Accueillant pas moins de trois écoles internationales, cette destination attire également un certain nombre de parents cherchant à investir dans une habitation proche de l’internat où leurs enfants étudient», observe Alex Koch de Gooreynd, chargé du bureau suisse de Knight Frank. Qu’en est-il? Le Ski Property Report mentionne les éléments suivants pour expliquer ce classement de Villars: Résidence Alpine Hedonia & shopping centre; un nouveau parking (représentant un investissement de 40 millions); des investissements dans les infrastructures du domaine skiable, ainsi qu’hors domaine skiable (30 millions); un projet de nouveaux appartements au Domaine du Roc (20 millions); et, enfin, la rénovation de l’Hôtel du Roc (15 millions). Effectivement, la construction de la résidence Alpine Hedonia et du parking correspond à la mue attendue depuis la fin des années 1970 de la rue Centrale. Cela a permis l’extension du Collège alpin Beau-Soleil avec notamment un nouveau bâtiment baptisé le Monolithe qui intègre de nouvelles installations de sport. Une Coop doit venir s’intégrer dans la nouvelle résidence, ainsi qu’un parking en sous-sol.

Du côté de Verbier, le rapport mentionne le projet de développement de la zone Curala au Châble, s’étendant du départ des télécabines pour Verbier et Bruson à la salle Saint-Marc. Le programme privé comprend 500 lits en résidences touristiques, un hôtel 3 étoiles de 212 lits, un centre wellness, un centre médical spécialisé, des commerces, des appartements protégés et en location ainsi qu’un parking privé pour un coût total estimé à 113,3 millions de francs. En parallèle, la commune de Bagnes se chargera de réaliser un parking public, la gare routière et l’aménagement des rives de la Dranse. A cela s’ajoute le nouveau centre sportif qui doit remplacer celui qui a brûlé l’an dernier et qui devrait coûter environ 55 millions de francs.

A l’inverse, Crans-Montana voit ses prix stagner alors qu’entre 2015 et 2018, la Compagnie des Remontées Mécaniques CMA  a investi 60 millions de francs, dont 26 millions pour l’axe Signal, 15,5 millions dans les restaurants d’altitude ou encore 4 millions dans l’amélioration des pistes et l’enneigement. Du côté privé, outre le chantier du Six Senses Residences, mentionnons le projet Alaïa Chalet, lequel sera achevé au premier semestre 2019, soit le premier centre de sports d’action intérieur et extérieur de Suisse qui s’étendra sur plus de 5000 m2. Les sportifs de tous niveaux pourront y pratiquer le skateboard, le freeski, le snowboard, le BMX et la gym toute l’année. Sans parler des deux projets hôteliers de Stéphane Bonvin (l’Alaïa Lodge, et ses 121 lits, ainsi qu’un 3-étoiles près du Régent, équipé de 122 lits), mais dont le permis de construire n’a certes pas encore été délivré.

L’impact de la Lex Weber

Nouveauté signalée par Knight Frank: un certain nombre d’acheteurs souhaitent désormais pouvoir couvrir leurs frais de maintenance et leurs charges en louant leur chalet ou leur appartement. Voilà pourquoi ce réseau d’experts publie un tableau très utile résumant le loyer auquel un propriétaire peut prétendre louer son chalet de quatre chambres pendant une semaine en haute saison. Même s’il s’agit d’une indication statistique, cela donne une idée des différences de prix, très significatives. Ces écarts s’expliquent en grande partie par la rareté de certains biens dans des emplacements très centraux. Comment justifier sinon la différence de 1 à 10 entre Courchevel 1850 et Saint-Gervais? Ou entre Gstaad (dont le domaine skiable n’est pas extrêmement réputé auprès des grands sportifs) et Crans-Montana (de 1 à 4)?

Autre élément à relever de ce 10e rapport, l’impact de la Lex Weber. «En proposant des résidences hôtelières, avec des services tels qu’une conciergerie haut de gamme, les acquéreurs potentiels pourront continuer d’utiliser une résidence de vacances dans les stations impactées, tout en louant leur bien un certain nombre de semaines par année. Généralement, le propriétaire peut utiliser son bien au maximum six semaines par année. Son acquisition est ainsi considérée comme commerciale et non résidentielle.»  

Et d’expliquer brièvement le fonctionnement des plans locaux d’urbanisme (PLU) en place dans les stations françaises, que ce soit à Chamonix, Courchevel, Megève ou Val-d’Isère.  Détail intéressant: un acheteur de résidence de montagne peut échapper à la TVA à 20% en mettant en location son bien. Pour ce faire, il lui faut qu’au moins trois de ces quatre services soient offerts: une réception sur place ou à proximité, un petit-déjeuner, la fourniture de linges propres et le nettoyage des chambres au moins trois fois par semaine.

Dix facteurs importants

Le Ski Property Report 2018-2019 distingue encore dix tendances pouvant influencer les marchés alpins: les taux de change («Nous estimons que 40% des acquéreurs de biens dans les Alpes proviennent d’un acheteur ou d’un vendeur étranger. Dès lors, un chalet à 2 millions d’euros reviendra 188 000 livres sterling de plus à un ressortissant britannique qu’il y a une décennie»); l’augmentation des régulations concernant l’acquisition de biens et la mise en location via des plateformes comme Airbnb; les changements climatiques; les conditions monétaires plus serrées; des activités attractives sur l’hiver et l’été; du temps passé en famille; les investissements dans les infrastructures; agrandir les domaines et les possibilités de ski; l’explosion du tourisme chinois; l’apparition de nouvelles technologies (que ce soit dans les matériaux ou avec de nouvelles applications). 

A vous maintenant de faire votre choix!

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

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Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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