Bilan

L’âge d’or des appartements «palace»

Le secteur des appartements avec service hôtelier est en plein essor. Déjà largement implanté aux Etats-Unis et au Moyen-Orient, il est encore sous-exploité en Europe, mais vit l’une des croissances les plus rapides du secteur immobilier. Les appartements premium sont les plus demandés.

  • Le Nest, une résidence en plein cœur de la vieille ville de Genève, offre 16 appartements en gestion hôtellière et vise un total de 24 appartements d’ici 2021.

    Crédits: Dr
  • Le Nest, une résidence en plein cœur de la vieille ville de Genève, offre 16 appartements en gestion hôtellière et vise un total de 24 appartements d’ici 2021.

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  • Alex Lake Zürich propose 44 suites avec cuisine, mais aussi des espaces communs dont un restaurant, un bar et un spa.

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  • Alex Lake Zürich propose 44 suites avec cuisine, mais aussi des espaces communs dont un restaurant, un bar et un spa.

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Le secteur de l’hébergement vit d’importants changements. Si le constat peut sembler évident, HotellerieSuisse en a pris la mesure en juillet dernier en introduisant une classification pour les « Serviced Apartments ».

L’idée ? Apporter de la transparence au client dans les différents types d’hébergements, parce que « de plus en plus de nouvelles chaînes hôtelières entrent sur le marché suisse et de nouveaux concepts d’hébergements alternatifs apparaissent », selon le communiqué de presse d’HotellerieSuisse. L’entité a dès lors travaillé à une classification des critères qui différencient un hôtel et un « Serviced Apartment » (ndlr. classification disponible sur le site internet d’HotelleriSuisse).

Mobilité et économie de partage

Les raisons de ce changement sont multiples. L’accroissement de la mobilité au travail est incontestablement le facteur le plus influent. Selon Jonathan Humphries*, Head of International Hotel Development & Asset Management Specialisations au Glion Institute of Higher Education, « d’ici 2022, deux milliards de travailleurs seront mondialement mobiles, représentant 43% de la main-d’œuvre mondiale. Rien qu’aux États-Unis, d’ici 2027, plus de 50% de la main-d’œuvre sera indépendante, et non permanente, pour la première fois dans l’histoire des pays industrialisés. Ces changements structurels sous-tendent le besoin de nouvelles solutions immobilières. Le lieu de travail, tel que nous le connaissons aujourd’hui, est en train de changer radicalement. » Boosté par cette clientèle d’affaires habituée à des missions temporaires prolongées dans d’autres villes ou pays, le secteur des appartements avec service hôtelier représente une opportunité pour les investisseurs dans l’immobilier.

« Le modèle est le suivant, explique Jonathan Humphries: l’investisseur immobilier vend des appartements-résidences à des tiers, puis choisit un opérateur hôtelier sous licence (par exemple les Ritz Carlton Residences ou Four Seasons Residences) qui meublera les appartements et gérera le service hôtelier. C’est un « win-win » entre les acheteurs de ces appartements entièrement aménagés et les promoteurs qui ont un retour sur investissement »

La deuxième raison de ce changement est à chercher du côté du premier « disrupteur » du secteur, AirBnB, qui a, le premier, su occuper le terrain de l’hébergement alternatif à l’hôtel. Plutôt réservé à une clientèle de tourisme de loisir, AirBnB n’apporte cependant pas le service hôtelier de qualité qui aujourd’hui est toujours plus demandé par les hommes ou femmes d’affaires en séjour prolongé.

Les hôtels traditionnels n’étant pas conçus pour ce type d’occupation longue, les appartements avec gestion hôtelière représentent cette solution. Pour preuve, au cours du premier trimestre 2018, selon Saxbury (leader britannique du secteur), Hilton ouvrait 23 hôtels pour séjours prolongés dans le monde et The Ascott Limited, plus grand fournisseur mondial de séjours prolongés, annonçait son objectif de doubler son portefeuille mondial de 80 000 à 160’000 unités d’ici 2023.

Une marge opérationnelle plus élevée que dans l’hôtellerie

Le secteur des appartements avec service hôtelier permet, selon Jonathan Humphries, de dégager un très bon profit : « Du point de vue des investisseurs, ce ne sont pas les avantages fiscaux qui les attirent, mais la stabilité du business. Si les clients restent des semaines ou des mois, les revenus sont plus constants, et le taux d’occupation avoisine les 80% à 90%. La marge opérationnelle est 20% plus élevée que pour un hôtel. C’est une vraie opportunité : les revenus sont plus stables, les clients sont plus attentionnés et loyaux à un produit et les marges opérationnelles sont plus importantes. »

La Suisse, marché prometteur

Plusieurs acteurs indépendants ont déjà investi quelques villes, dont Genève et Zurich. Alex Lake Zurich, situé à Thalwil, opéré par Campbell Gray Hotels et propriété d’investisseurs moyen-orientaux (le groupe possède entre autres le Gray à Beyrouth, un hôtel à Bahreïn, un boutique-hôtel au Liberia et des résidences à Amman), propose 44 suites avec cuisine, un lounge, un spa résidence, un restaurant, un bar, un parking privé. Son manager Olivier Gerber, né à Zurich, est un ancien du Badrutt’s Palace Hotel à St. Moritz.

Pour Jonathan Humphries, « le concept se trouve entre un luxueux appartement et un hôtel de luxe. Parce qu’il est situé sur les rives du lac avec un accès direct pour ses clients, les coûts liés à sa construction (ndlr : selon nos sources, environ 1 million de francs par appartement) ont été très importants. Les architectes (Marazzi+Paul) ont dû creuser assez profondément, et ils ont voulu maximiser l’espace à disposition. C’est un investissement sur le long terme. » Si les Millennials sont la clientèle visée, les familles sont également un public cible. Jonathan Humphries poursuit : « La tendance est d’offrir des appartements pour des familles sur une location au mois. Elles ont besoin d’être rapidement connectées à l’endroit de résidence provisoire. Il leur faut tous les services hôteliers, mais également une crèche, un fitness center, des restaurants, des espaces communs et un service de sécurité performant. »

Le Nest à Genève illustre cette tendance. Christoph Wondraczek et sa femme possédaient déjà l’immeuble sis en pleine Vieille-Ville de Genève. L’idée de restructurer la moitié de l’immeuble en seize appartements leur est venue il y a dix ans à la suite de voyages à l’étranger. Le but ultime : atteindre 24 appartements d’ici 3 ans et transformer 50% des surfaces commerciales en logements.

Cet été déjà, une surface commune de 200m2 a été ajoutée à l’ensemble, permettant d’organiser des rencontres autour d’une communauté à l’esprit club. Christophe Wondraczek explique: « Aujourd’hui, le taux d’occupation moyen avoisine les 90%, avec une durée de location moyenne d’un mois et plus pour 50% des appartements. Le profil de la clientèle est à 90% des clients d’entreprise, des ambassadeurs, des CEO de sociétés, des diplomates attachés aux organisations internationales, qui privilégient des séjours plus longs. Ils sont souvent accompagnés de leur famille. Le business a tendance à se développer aujourd’hui dans le secteur haut de gamme de l’accueil. La marge opérationnelle que nous dégageons est de 60%, mais nous visons à court terme une marge à 70%. »


**Propos publiés dans «Serviced Apartment News». Article «Hospitality’s future: co-living and co-working make their mark»

Cristina d'Agostino

RÉDACTRICE EN CHEF ADJOINTE EN CHARGE DE BILAN LUXE

Lui écrire

Licenciée en Sciences politiques à l’Université de Lausanne puis spécialisée en marketing et économie à HEC Lausanne en 1992, Cristina d’Agostino débute sa carrière dans l’industrie du luxe, et occupe les fonctions de responsable marketing et communication pour diverses marques horlogères. En 2008, elle décide de changer radicalement d’orientation, et débute une carrière de journaliste. En freelance d’abord, elle collabore aux titres Bilan, Bilan Luxe, Encore, avant d’intégrer la rédaction de Bilan en 2012. Depuis 2012, elle occupe la fonction de rédactrice en chef adjointe et responsable des hors-série Bilan Luxe.

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