Bilan

Immobilier: les stations suisses pénalisées par le franc fort

Même si Gstaad continue de voir le prix de ses résidences secondaires augmenter, l’immobilier alpin français a mieux su tirer son épingle du jeu. Explications.
  • A Gstaad, les prix de l’immobilier de luxe ont grimpé de 1,8% sur un an.

    Crédits: Jakob Helbig/getty images

D’après la 9e édition du «Ski Property Report» édité par le réseau Knight Frank (partenaire de Naef Prestige), les prix de l’immobilier haut de gamme alpin ont davantage progressé en France qu’en Suisse. Pour expliquer les moins bonnes performances helvétiques, ce rapport, qui vient d’être publié en anglais, avance la force du franc suisse et les restrictions faites aux acheteurs étrangers. 

Nombreuses nouveautés

Pour réaliser leur enquête, les analystes de Knight Frank ont notamment contacté les offices du tourisme des 16 destinations des Alpes suisses et françaises. D’après eux, «les stations offrant une large gamme d’activités durant toute l’année surperforment le marché». En voici une synthèse, par station.

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Chamonix annonce la rénovation totale de l’Hôtel du Montenvers (22 chambres entièrement refaites), ainsi que celle de la gare d’arrivée du Montenvers (avec la modernisation du restaurant panoramique et son nouveau Bar des Glaciers); Courchevel a mentionné son centre Aquamotion (inauguré durant l’hiver 2015-2016), consacré aux loisirs aquatiques sur une surface de 15  000 m2 (avec la première vague de surf indoor jamais installée en montagne, ainsi qu’une piscine de 25 m avec cours de natation, un espace aqualudique équipé d’un canyon de 110 m et d’un Pensagliss de 45 m, sans oublier un vaste espace wellness); 

Megève met en avant le premier Four Seasons de montagne qui doit ouvrir le 15 décembre (lire notre article paru dans le magazine du 25 octobre dernier); Val-d’Isère a mis en service une nouvelle télécabine 10 places à Solaise avec des cabines dotées de sièges chauffants et de wi-fi embarqué; Crans-Montana a inauguré l’hiver dernier son nouveau centre de glace Ycoor qui englobe une patinoire extérieure de 2640 m2, une halle dédiée au curling de 700 m2 et un café avec terrasse extérieure, adossé au casino; Saint-Moritz a achevé l’extension de sa gare en vue des Championnats du monde de ski en 2017; Verbier ouvre un nouveau centre sportif (avec mur de grimpe, court de tennis, courts de squash et une salle omnisports); Enfin, Villars dispose d’un Centre des sports doté de nouvelles infrastructures (dont une salle de grimpe, et désormais d’un jacuzzi chauffé extérieur avec vue sur les Dents-du-Midi, deux saunas dont un avec une vue panoramique et deux hammams). 

Baisses de prix dans certaines stations

Le niveau et la qualité des infrastructures, des écoles privées ou des restaurants gastronomiques jouent un rôle majeur, d’autant qu’une partie des visiteurs ne pratique pas les sports d’hiver. L’étude Knight Frank estime que ceux-ci représentent 25% de la clientèle. D’après Bruno Huggler, directeur de l’Office du tourisme de Crans-Montana, ce chiffre s’élève même à 60% pour cette station.

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D’où l’importance de la qualité de ses parcours de golf, l’inauguration du Regent College ou encore le fait que Franck Reynaud, chef de l’Hostellerie du Pas-de-l’Ours à Crans-Montana, vienne d’être nommé cuisinier romand de l’année par le guide Gault&Millau et obtienne la note de 18/20. Pourtant, cela ne semble pas suffire puisque, d’après le «Ski Property Report 2017», les prix pour Crans-Montana auraient baissé de 15% en un an (estimation basée sur un chalet avec quatre chambres situé en station). 

Relevons que d’après l’étude UBS «Alpine Property Focus 2017» publiée en juin dernier, la baisse pour cette même station s’élevait à 6,1%, soit une baisse similaire à celle de Verbier. Concernant Chamonix qui sort en tête des stations ayant vu la plus forte progression du prix au mètre carré d’un chalet de quatre chambres (+4,8%), UBS relève un taux de +3,2% à 8000 francs le mètre carré (contre 9000 francs pour Crans-Montana). 

Une chose est certaine: avec ses quelque 10  600 résidences secondaires, Crans-Montana est la station qui compte le plus d’objets sur le marché. Ce qui est à la fois un avantage et un défaut. D’après l’étude réalisée par Barnes (voir ci-dessous), seule Megève se trouve avec davantage d’objets sur le marché actuellement. 

L’étude de Knight Frank évalue l’évolution des prix de ces 16 stations des Alpes suisses et françaises. Derrière Chamonix, elle place Val-d’Isère (+2,5%) et Gstaad (+1,8%). «Située à une altitude de 1850 mètres, Val-d’Isère offre une des saisons les plus longues en raison de la qualité de sa couverture neigeuse», relève ce rapport. Il est vrai que rares sont les stations à se situer à une telle altitude: celles sises dans les Grisons s’en sortent bien, avec Saint-Moritz à 1822 mètres, Pontresina à 1805 mètres, sinon on peut citer Saas- Fee à 1800 mètres. A l’inverse, Chamonix n’est «qu’à» 1035 mètres, comme Gstaad (1050 m) et Megève (1050 m), mais loin derrière Zermatt (1 600 m), Courchevel (entre 1550 et 1850 m), Crans-Montana et Verbier (1500 m toutes deux).

L’importance des écoles

A en croire le «Ski Property Report», l’excellente performance de Gstaad serait en partie liée à ses excellentes écoles internationales. Il est vrai que le célèbre Institut Le Rosey déménage son campus de Rolle à Gstaad pour la saison d’hiver. On y trouve aussi la John F. Kennedy International School. 

A ce propos, Villars tire son épingle du jeu avec l’Aiglon College et le Collège alpin Beau-Soleil, sans oublier l’école Lémania qui possède une antenne à Verbier. A l’inverse, les stations françaises n’ont rien d’équivalent. Outre les jeunes qui fréquentent les stations en question, y prennent leurs habitudes et reçoivent la visite de leurs parents, il ne faut pas oublier les associations d’anciens élèves (alumni) qui représentent là encore un puissant réseau susceptible d’augmenter la fréquentation et la notoriété d’une station.

Concernant Villars-sur-Ollon, Alex Koch de Gooreynd, de Knight Frank International, estime que les autorités locales se sont enfin réveillées et ont lancé un ambitieux programme d’investissement qui devrait fortement contribuer à la renaissance de cette «petite» station. «La confiance est revenue rapidement avec une clientèle existante qui décide désormais d’acheter un bien plutôt que de continuer à louer en considérant que cette destination est économiquement viable sur le long terme», observe-t-il.

Cela étant, comme le montrent bien les chiffres de Barnes, c’est aussi la rareté d’un bien qui lui donne davantage de valeur. Ainsi à Gstaad, le relatif faible nombre d’objets en vente permet de maintenir les prix à un niveau très élevé, soit à environ 50  000 francs le mètre carré pour un grand chalet de 300 m2. A l’inverse, pour le même type d’objet, le prix n’est «que» de 17  000 francs le mètre carré à Megève et Crans-Montana qui disposent de nombreux objets sur le marché. Mais cela ne suffit pas à tout expliquer. La preuve avec la petite station de Rossinière (VD), situé à deux pas de Château-d’ Œx, où un seul objet est à la vente, mais où les prix au mètre carré sont bien inférieurs (8300 francs).

En résumé, outre la qualité intrinsèque d’un objet neuf ou d’occasion, son emplacement, la réputation d’une destination joue un rôle majeur. Cette notoriété se construit et s’entretient. Elle se compose d’un cocktail d’ingrédients: qualité des infrastructures et des équipements (remontées mécaniques, transports et accessibilité, installations sportives, centre aqualudique), qualité de l’offre culturelle et gastronomique (diversité de restaurants toqués, discothèques à la pointe), ou encore de l’hébergement (chaînes hôtelières de qualité). Bref, il faut une taille critique pour réunir l’ensemble des atouts indispensables, voilà pourquoi les tarifs à Villars ou à Rossinière ne sont pas ceux de Gstaad, Courchevel, Megève, Verbier, Chamonix ou Crans-Montana. 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

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Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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