Bilan

Vent de contestation sur le taux de logements vacants

Le calcul du taux de logements disponibles dans une région est déterminant afin que tout locataire puisse contester le loyer fixé par le bailleur. Or, celui-ci fait l’objet de critiques.

Dans plusieurs cantons, par exemple en Valais, le taux de logements vacants est important sur le marché locatif.

Crédits: DR

«Le taux de logements vacants est une donnée capitale», insiste Frédéric Dovat, secrétaire général de la section vaudoise de l’Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI). La fiabilité de son calcul est donc déterminante.

«En cas de pénurie, observe-t-il, les cantons peuvent en effet rendre obligatoire sur tout ou partie de leur territoire l’usage de la formule officielle portant sur le loyer initial qui mentionne au locataire la possibilité de contester le loyer fixé par le bailleur s’il estime que celui-ci est abusif.» Or, les données publiées à l’Office fédéral de la statistique (OFS) ne convainquent pas des acteurs de la branche.

Genève et Vaud touchés

Dans son dernier communiqué diffusé récemment, l’OFS écrit qu’il a dénombré 71'365 logements vacants au 1er juin 2021. Soit 7467 de moins en un an. Ce qui donne un taux de vacance de 1,54% contre 1,72% à la même date de l’année précédente. Dans dix cantons, il est inférieur au seuil de 1,5% en dessous duquel on parle de pénurie. En Suisse romande, seuls Genève (0,51%) et Vaud (1,35%) sont touchés.

Pour parvenir à ces résultats, l’OFS se fonde sur les indications fournies par les communes qui sont chargées de récolter les données. Par exemple via un fichier combiné habitants/bâtiments auprès des régies, bureaux d’architectes ou services industriels. Selon la définition de l’OFS, un logement vacant est un logement inoccupé, habitable et sur le marché. Il comprend à la fois les objets à louer et à vendre, y compris les maisons individuelles.

Les résidences secondaires et les logements de vacances, qui sont aussi pris en compte pour autant qu’ils soient destinés à la location durable (au moins trois mois), ne jouent qu’un rôle mineur. Le taux de vacance correspond au rapport entre le nombre de logements vacants et la totalité du parc de logements recensé par la statistique des bâtiments et des logements. Celle-ci ne distingue toutefois pas les habitations à louer de celles à vendre.

«Les données des 2169 communes suisses (état au 1er juin 2021) sont toutes passées dans les rouages de contrôles qualité. En cas d’incohérence, la commune est contactée afin de s'assurer de l'exactitude des données reçues. Cette collaboration étroite aboutit une fois sur deux à une modification des données livrées. Dans des cas plus rares, des visites sur place sont organisées», souligne Rhyem Kouti, responsable du service construction et logements. «Malgré les difficultés rencontrées par les communes pour remplir le questionnaire, nous pouvons donc affirmer que les résultats publiés sont fiables et conformes à la réalité», souligne-t-elle.

Les statistiques sont critiquées

Depuis plusieurs années, l’Association suisse de l'économie immobilière (SVIT) et l'USPI portent un regard critique sur cette enquête. SVIT constate que les chiffres de l’OFS ne donnent pas «une image suffisamment fiable du marché du logement», car ils incluent également les habitations occupées par leur propriétaire. Comme le taux de vacance est historiquement faible sur ce marché, il est nécessaire de pouvoir distinguer ces deux segments.

Pour mesurer l’ampleur des logements inoccupés dans le seul segment de la location, SVIT a mandaté le cabinet de conseil Wüest Partner. Résultat: le taux atteint 2,5% en moyenne nationale. En Suisse romande, l’excédent d’offres est important en Valais (6,5%), alors que le marché reste tendu à Genève (0,6%).

De son côté, la section vaudoise de l'USPI conteste le taux officiel de logements vacants sur le marché locatif du canton de Vaud. Calculé par Statistique Vaud, il s’élève à 1,66%. Ce résultat est obtenu en divisant les logements à louer par une estimation du parc locatif, faute de chiffres précis. «Il ne reflète pas la réalité du marché», observe Frédéric Dovat. «Statistique Vaud, affirme-t-il, reprend les chiffres absolus de logements vacants remis par les communes et les compare à l’entier du parc locatif, alors que ces chiffres absolus ne se rapportent qu’à une partie dudit parc et qu’aucune extrapolation n’a été faite.»

Selon la propre enquête de l'USPI Vaud, qui repose sur un échantillon de 123'000 logements uniquement mis en location, le taux de vacance se monte à 2,09%. Les résultats varient fortement entre les districts (Lausanne: 1,25%, Morges: 2,10%, Broye-Vully: 5,30%, Aigle: 7,36%). Dans le canton de Vaud, l’usage de la formule officielle portant sur le loyer initial est rendu obligatoire si le taux de logements vacants par district est inférieur à 1,5%. Aujourd’hui, seuls les districts d'Aigle et de la Broye-Vully échappent à cette obligation.

Projet-pionnier à Fribourg

Dans le canton de Fribourg, un partenariat public-privé a permis de créer l’Observatoire du logement et de l’immobilier afin que les acteurs de la branche puissent disposer d’informations fiables et en temps réel. Le chef-lieu sert de laboratoire à ce projet-pionnier en Suisse avec une publication trimestrielle portant sur le marché de la location. Selon les résultats au 30 juin dernier, le taux de logements inoccupés atteignait 3,58% en ville de Fribourg.

Cet indicateur diffère en plusieurs points du taux publié par l'OFS (2,26% au 1er juin). «Notre enquête se fonde sur les données transmises par plus d’une quinzaine de régies immobilières de la place couvrant la moitié du parc locatif. Cet échantillon est suffisant pour analyser les tendances du marché», constate Marilyne Pasquier, professeure à la Haute école de gestion de Fribourg et responsable de l’Observatoire du logement et de l’immobilier.

Le taux de vacance que celui-ci calcule se fonde sur le rapport entre les logements disponibles (aucun contrat de bail n’est signé) et le nombre total de logements locatifs recensés dans les relevés des régies.

L'Asloca satisfaite des données de l'OFS

Pour obtenir une vue détaillée du marché, les deux associations professionnelles (USPI et SVIT) estiment que l’OFS devrait publier un taux de vacance pour les logements à louer et un taux de vacance pour les biens en propriété. Un vœu qui est peut-être en passe d’être exaucé (lire ci-dessous).

Cette revendication ne surprend pas Carlo Sommaruga. «Je constate qu’elles tentent de profiter de la situation sur le marché pour postuler une modification des règles dans le but de limiter l’obligation de la notification du loyer initial en cas de pénurie de logements», observe le président de l’Asloca (Association suisse des locataires). «Le calcul du taux de vacance par l’OFS qui prend en compte tous les logements me semble pertinent», insiste-t-il.


Un projet de révision en cours

L'OFS travaille actuellement à une révision de l'enquête sur les logements vacants. Il précise ce qui suit:

«Ce projet a été initié pour adapter, entre autres, le mandat d’informations et pour répondre à plusieurs besoins, comme la distinction des taux de logements vacants pour les catégories logements à louer et logements à vendre. Dans le cadre des travaux en cours, le processus de récolte des données va aussi être évalué et redéfini et les sources proposées revues. Toutes ces réflexions sont discutées avec les groupes intéressés par cette thématique, par exemple les cantons, les grandes villes ou des acteurs privés (dont l’USPI). Le grand défi est d’arriver à calculer un taux de logements vacants pour le segment de la location et un taux pour les logements à vendre. Pour y arriver, il faut disposer de manière distincte du nombre total des logements à louer et à vendre. Cela devrait se faire pour l'ensemble de la Suisse dans le cadre de la mise à jour du Registre fédéral des bâtiments et des logements. Une étude de faisabilité et une estimation des besoins ont été réalisées. La conception de la révision de la statistique est en cours. Sa mise en œuvre est prévue pour 2024.»


L’OFS modifie des citations

Afin d’obtenir les explications détaillées de l’OFS à la fois sur la méthodologie employée et le projet de révision de l’enquête sur les logements vacants, Bilan lui a adressé un projet d’article afin d’en savoir plus. Celui-ci contenait différentes citations tenues et validées par les interlocuteurs. Or, l’OFS nous a retourné l’article en modifiant et en supprimant une partie de leurs propos. La rédaction, qui n'a pas pris en compte ces modifications, déplore cette pratique. Elle indique que les personnes concernées ont maintenu leurs déclarations.

Jean Philippe Buchs
Jean-Philippe Buchs

JOURNALISTE À BILAN

Lui écrire

Jean-Philippe Buchs est journaliste à Bilan depuis 2005.
Auparavant: L'Hebdo (2000-2004), La Liberté (1990-1999).
Distinctions: Prix BZ du journalisme local 1991, Prix Jean Dumur 1998, AgroPrix 2005 et 2019.

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