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Quel sera le prix de vente de la maison la plus chère au monde?

La mise en vente de la Villa Les Cèdres, sur la presqu'île de Saint-Jean-Cap-Ferrat, sur la Côte d'Azur, pourrait donner lieu à un nouveau record en termes de transaction dans l'immobilier de luxe.
  • La Villa Les Cèdres pourrait dépasser le milliard de dollars et devenir le bien immobilier vendu pour la somme la plus élevée au monde.

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  • Saint-Jean-Cap-Ferrat et sa presqu'île présentent des biens immobiliers parmi les plus chers au monde.

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  • La villa construite vers 1830 a été détenue au début du XXe siècle par le roi des Belges Léopold II.

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Et si une propriété de la Côte d'Azur succédait à une autre propriété de la Côte d'Azur? Une villa de Saint-Jean-Cap-Ferrat pourrait surpasser l'une de ses voisines au palmarès des biens immobiliers les plus chers au monde. Après la Villa Leopolda, c'est la Villa Les Cèdres qui pourrait devenir le bien immobilier le plus cher au monde. Les deux propriétés sont situées à un jet de pierre l'une de l'autre. Mais après les 750 millions de dollars évoqués pour la Villa Leopolda voici quelques années, la Villa Les Cèdres pourrait faire l'objet d'une transaction dépassant la barre symbolique du milliard de dollars.

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La propriété appartient depuis quelques mois au groupe italien Campari. Suite au rachat en mars dernier de Grand Marnier pour 684 millions d'euros, la firme transalpine basée à Milan a vu tomber dans son escarcelle cette villa située sur la presqu'île de Saint-Jean-Cap-Ferrat, à deux pas de Nice et de Monaco. Cependant, le communiqué diffusé le 28 juin par la Société des Produits Marnier Lapostolle SA lors du rapprochement avec Campari établissait un complément de prix dans l'éventualité où Gruppo Campari décidait de mettre en vente la villa de Saint-Jean-Cap-Ferrat d'ici le 30 juin 2021: la cession du bien était déjà prévue et le montant de la rallonge calculé sur la différence entre la valeur de la transaction et le socle de 80 millions d'euros. «Le complément de prix correspondra à la différence entre, d'une part, le prix net de tous frais d'intermédiaires et du montant de l'impôt sur les sociétés calculé sur la base du prix de vente net de tous frais d'intermédiaires et, d'autre part, 80 millions d'euros», précise le document.

Du roi des Belges au prince des liqueurs

Mais quelle sera cette différence de prix? Selon CNBC, les estimations varient entre 226 millions de dollars et 1,13 milliard de dollars. Une fourchette considérable qui peut à la fois s'expliquer par la valeur intrinsèque du bien lui-même que par les dernières évolutions du marché de l'immobilier de luxe, surtout dans le Sud de la France.

Construite initialement dans les années 1830 sous le nom Villa Les Oiseaux, la maison a appartenu au capitaine d'industrie David-Désiré Pollonais, qui avait fait fortune dans le commerce de tissu à Nice. En 1904, ses héritiers vendent la maison et son parc au roi des belges Léopold II, qui n'y vit pas mais en fait la demeure de son amie Blanche Delacroix (qu'il épousa à la fin de sa vie). Le monarque y fait réaliser d'importants travaux, dont une salle des fêtes en 1911, afin de pouvoir y organiser des réceptions grandioses. En 1924, la villa est revendue à Alexandre Marnier-Lapostolle, propriétaire de la fabrique de liqueurs Grand-Marnier et du vignoble du Château de Sancerre. Lui aussi, puis son fils Julien dès 1928, font procéder à d'importants travaux, en se focalisant notamment sur le parc: un arboretum et des serres sont implantées dans le vaste jardin, avec 20'000 espèces différentes, dont 14'000 espèces tropicales. En 1976, la propriété passe des mains personnelles de la famille Marnier-Lapostolle à celles de la Société des Produits Marnier-Lapostolle.

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Au fil des années, la propriété a accueilli des invités de marque, de Charlie Chaplin à Elizabeth Taylor, et des travaux de modernisation ont été régulièrement opérés. Loin de la démesure de certains domaines de la Côte d'Azur, la Villa Les Cèdres dispose tout de même de dix chambres, une piscine de 50m, des étables pour 30 chevaux, 25 serres, plusieurs salons et pièces de réception,...

A priori, la demeure et ses dépendances semblent moins luxueuses que la Villa Leopolda voisine. Celle-ci, propriété de Lily Safra (veuve d'Edmond Safra) depuis 1999, avait fait l'objet d'un protocole de vente à l'été 2008 à hauteur de 390 millions d'euros (370 millions pour la villa, 19,5 millions pour le mobilier) avec le milliardaire russe Mikhaïl Prokhorov. Finalement, celui-ci avait renoncé à l'achat quelques mois plus tard (perdant son dépôt de garantie de 39 millions d'euros). Avec 19 chambres, une salle de bowling, un cinéma, des courts de tennis, une piscine,... les atouts et équipements semblaient supérieurs sur le papier à ceux offerts par la Villa Les Cèdres. Pourtant, selon certaines estimations évoquées par CNBC, le montant de la transaction pour la villa appartenant au Gruppo Campari pourrait s'avérer plus élevé.

Un marché de l'immobilier en pleine déprime

Ce potentiel record serait donc lié à un marché particulièrement dynamique s'il venait à se concrétiser. Or, les montants parfois annoncés dans un premier temps peuvent être revus à la baisse ensuite. C'est ainsi que la vente (avortée) entre Lily Safra et Mikhaïl Prokhorov avait dans un premier temps été annoncée par certains médias autour de 500 millions de francs, comme le quotidien Nice Matin. Qui plus est, l'inflation des valeurs des biens immobiliers, entre la fin des années 1990 et le début des années 2010 avait été largement soutenue par l'arrivée sur le créneau des grandes fortunes d'Europe de l'Est, et de Russie en particulier.

Or, depuis la chute des prix du pétrole, et plus encore depuis la crise ukrainienne, cette clientèle a largement reflué. C'est ce que confirme à CNBC Alexander Kraft, CEO de Sotheby's International Realty France, qui reconnaît que «le marché (immobilier) sur la Riviera française a été largement touché depuis plusieurs années, en particulier pour les propriétés estimées à plus de 25 millions de dollars». Et de reconnaître que les acheteurs russes ont «presque entièrement disparu» depuis le conflit ukrainien. Quand aux autres potentiels acquéreurs issus de pays émergents, la situation n'est guère plus reluisante aux yeux du spécialiste: «La bourse chinoise qui fait peur, le Brexit et les incertitudes économiques ont effrayé la demande. Résultat: les prix ont chuté de l'ordre de 20 à 25% et l'inventaire des biens à vendre est au plus haut».

De plus, les jeunes milliardaires et investisseurs seraient davantage enclins à choisir des biens urbains, y compris sur la Côte d'Azur. Ainsi, Alex Balkin, directeur de Savill's French Riviera, note que «la clientèle plus jeune préfère les sites plus près des endroits vivants (comme Saint-Tropez, Cannes, Monte-Carlo) alors que leurs parents préféraient davantage de tranquilité».

Cependant, cette dernière donnée pourrait changer à la faveur des derniers attentats survenus à Nice le 14 juillet dernier, ainsi que de la menace terroriste qui plane sur l'ensemble du pays: les acquéreurs pourraient préférer des biens immobiliers plus sûrs, à l'écart des centres urbains.

Difficile dès lors d'estimer un montant précis pour la transaction qui devrait intervenir. Et il n'est pas exclu que la vente ne se fasse pas, si d'aventure le Gruppo Campari venait à ne pas recevoir d'offre qui satisfasse les vendeurs. Ou si l'éventuel acquéreur n'allait pas au terme du processus de vente, comme Mikhaïl Prokhorov en 2008 pour la Villa Leopolda.

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Matthieu Hoffstetter
Matthieu Hoffstetter

JOURNALISTE À BILAN

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Titulaire d'une maîtrise en histoire et d'un Master de journalisme, Matthieu Hoffstetter débute sa carrière en 2004 au sein des Dernières Nouvelles d'Alsace. Pendant plus de huit ans, il va ensuite couvrir l'actualité suisse et transfrontalière à Bâle pour le compte de ce quotidien régional français. En 2013, il rejoint Bilan et se spécialise dans les sujets liés à l'innovation, aux startups, et passe avec plaisir du web au print et inversement. Il contribue également aux suppléments, dont Bilan Luxe. Et réalise des sujets vidéo sur des sujets très variés (tourisme, startups, technologie, luxe).

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