Pourquoi le prix des logements se tasse

«Indiscutablement, on observe une poursuite du tassement sur le marché de la propriété individuelle (PPE, villa mitoyenne, villa)», selon Jean-Paul Jeckelmann, directeur des investissements à la Banque Bonhôte, qui fête cette année les 10 ans de son fonds Bonhôte-Immobilier.

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Le tassement des prix n’est pas encore massif, note l’expert, mais la baisse est importante. «On observe qu’il y a un excès d’offres et que les objets restent beaucoup plus longtemps à vendre; un constat généralisé pour toute la Suisse romande», selon l’expert neuchâtelois qui gère le fonds immobilier de Bonhôte. Lancé en 2006, le fonds a investi quelque 900 millions dans toute la Suisse romande et détient à ce jour 2500 logements ainsi que 35 000 m² de surfaces commerciales et administratives. 

Jusqu’à récemment, des lieux d’exception comme la Riviera sur le canton de Vaud voyaient les objets situés non loin du lac se vendre presque instantanément. «Les promotions commençaient avec 50% des objets vendus et tout était écoulé avant qu’on ait terminé le chantier», rappelle le directeur des investissements.

Maintenant, des appartements sont à vendre, et les acheteurs ne se bousculent pas au portillon. «Nous sommes peut-être arrivés à un point d’inflexion où tous les gens qui avaient les moyens d’acheter sans problème ont déjà acheté depuis un moment.» Pour l’expert, ceux qui pouvaient acheter l’ont fait lorsque les taux d’intérêt étaient à 2% déjà. «A présent, note-t-il, il reste de nombreux intéressés, mais qui ont recours à leur 2^e pilier, n’ont pas de fonds propres et n’obtiennent souvent plus le financement, car il ne s’agit pas de débiteurs très solides.» Les modèles des banques postulent que les débiteurs doivent pouvoir survivre si les taux montaient à 4%, «ce qui est paradoxal, selon Jean-Paul Jeckelmann, sachant qu’on peut bloquer un taux à 1,5% à dix ans».

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Pour lui, le marché se porterait mieux si les débiteurs pouvaient emprunter aisément mais devaient amortir à certaines conditions. Exemple, pour un montant emprunté de 500 000 fr. à 1,5% pendant dix ans, on fixe une annuité de 3% de ce montant à amortir, en plus d’amortir 1,5% par an pendant dix ans, soit 15% en une décennie. Si les conditions étaient plus flexibles, juge Jean-Paul Jeckelmann, le marché pourrait absorber une part plus grande de l’offre actuelle. «Et on offrirait à plus de personnes la possibilité d’accéder à la propriété.» 

Investir dans un appartement plutôt qu’en bourse

Autre phénomène qui émerge, selon l’expert neuchâtelois, «c’est que des épargnants commencent à acheter un appartement comme investissement, pour le louer». Ces investisseurs ont des capitaux et cherchent à les investir mais n’ont pas assez de moyens pour acheter un petit immeuble. Nombre d’entre eux, voyant le peu de rendement qu’ils avaient sur les obligations et les comptes épargne, ont choisi d’acquérir des appartements dans des PPE pour les louer à meilleur rendement. 

«Mais il faut prendre garde à la faible liquidité d’un tel investissement, met en garde Jean-Paul Jeckelmann. Cet argent placé dans la pierre n’est pas immédiatement mobilisable. Si c’est de l’argent dont on aura besoin, ce n’est pas une bonne idée.»

Dans la majorité des cas, c’est clairement une alternative à des formes d’épargne de long terme. Mais d’autres risques guettent, toutefois: «Beaucoup sous-estiment les contraintes que cela représente d’avoir un appartement dans une PPE», souligne le spécialiste de Bonhôte. Des rénovations peuvent être imposées par la copropriété, et le locataire peut réserver de mauvaises surprises. «Qu’il soit mauvais coucheur, ou mauvais payeur, les propriétaires sous-estiment ce risque.»