Marché des bureaux: l’optimisme revient

Affiliée au groupe Naef, la société d’expertise immobilière Acanthe vient de publier une étude sur le marché de l’investissement immobilier et des surfaces de bureaux. Le taux de vacance des surfaces de bureaux varie énormément d’une ville à l’autre: de 4,9% pour Genève à 2% à Lausanne, en passant par 4,5% pour Zurich, 2,5% pour Bâle et 2,4% pour Berne. 

«Les centres urbains sont en pleine mutation, relève Alexandre Baettig, expert immobilier chez Acanthe. Dans l’actuelle restructuration, les CFF jouent un rôle majeur avec le réaménagement ou la création de nouvelles gares (voir Bilan du 13 mars 2019).

Plus qu’un simple aimant à entreprises de premier ordre, ces nouveaux pôles redéfinissent le quartier avec une mixité entre logements et activités. Au total, ce sont quelque 30 projets qui verront le jour d’ici à 2022.»

D’après cet expert, les spécialistes seraient unanimes pour affirmer que la demande pour les surfaces d’activités est de retour, notamment pour les surfaces de bureaux. «Cependant, les futurs locataires/acquéreurs sont plus exigeants tant au niveau des besoins que de la négociation du loyer. Cela étant, malgré ces perspectives positives, le nombre de surfaces inoccupées reste élevé et l’offre de bureaux disponibles en Suisse atteint près de 5% des surfaces existantes», constate Alexandre Baettig.

Hausse de valeur

Acanthe a examiné l’évolution des ventes d’immeubles à Genève, seul canton où le montant des transactions est public. Le marché des immeubles commerciaux a pris de l’ampleur en 2018 pour atteindre 1,259 milliard de francs, soit une hausse de 27% depuis 2017. «C’est la deuxième fois que ce marché dépasse la barre du milliard en cinq ans. Les 18 immeubles de bureaux vendus représentent 88% du volume en question (1,114 milliard)», selon Patrick Peyrot, responsable de Naef Investissement & Commercial.

En 2018, les sociétés immobilières, les assurances et les institutions de prévoyance représentent 91% du volume investi. Le taux de capitalisation des immeubles commerciaux de la zone 1 a baissé de manière significative en comparaison avec 2017, ce qui signifie une hausse de valeur, comme pour les immeubles d’habitation.

Enfin, Cyril Peyrot, responsable de la location commerciale, remarque qu’à l’instar de Lancy - Pont-Rouge (GE), «l’absorption des projets livrés ou en cours de construction semble acquise tellement ces bureaux neufs répondent aux nouvelles attentes de prospects exigeants en termes de construction, de situation et d’accessibilité. Le centre-ville de Genève semble déjà avoir repris des couleurs avec de nombreuses surfaces relouées en 2018.»

Et de conclure que pour résoudre le surplus d’offres de bureaux, il faudra que les propriétaires concernés fassent preuve d’une grande flexibilité lors de la négociation des termes contractuels des baux
à loyer.